Nieuwsbrief Ontvang gratis de Gemeente.nu nieuwsbrief schrijf je in
Leefomgeving

Nieuws 1602 bekeken laatste update:20 jan 2016

Geef bestaand vastgoed een toekomst

Een gebouw is meer dan een getal in de boekhouding, het vertegenwoordigt ook maatschappelijke en cultuurhistorische waard. Kijk naar de brede context en verduurzaam

Iedere gemeente heeft wel panden die leegstaan of leeg komen. Soms betreft het winkelpanden in de binnenstad, maar vaak ook kantoren en maatschappelijk vastgoed zoals scholen, buurthuizen, theaters en fabrieken. Het zijn gebouwen die vragen om een oplossing. Maar wat gaat u ermee doen? Geeft u het pand een nieuwe invulling, wilt u het verduurzamen of is slopen een optie?

In opdracht van Binnenlandse Zaken kijken bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) verschillende teams naar de mogelijkheden om bestaand vastgoed een toekomst te geven. "Maar voordat gemeente de keuze kunnen maken, moeten zij in kaart brengen welk vastgoed leegstaat", legt Irma Thijssen senior adviseur bij het team Utiliteitsbouw bij RVO.nl uit. "Ook voor het bestuur van een stad is dat interessant, want als er overzicht is kan je beleid maken. Bovendien blijkt vaak na de inventarisatie dat maar een klein deel van de gebouwen overtollig is."

Versnipperde verantwoordelijkheid

Toch is niet iedere gemeente doordrongen van de noodzaak om kritisch naar de vastgoedportefeuille te kijken. "Het is een ingewikkeld traject, waarbij je niet alleen naar het vastgoed in het bezit van de gemeente moet kijken, maar ook naar commercieel vastgoed en panden van het Rijk én naar het beleid voor de komende jaren", legt Thijssen uit. "Daarnaast spelen er zaken binnen de gemeentelijke organisatie. Daar is de verantwoordelijkheid voor gebouwen vaak versnipperd. Zo gaat de dienst onderwijs over de scholen en de dienst groenonderhoud over het beheer van bijvoorbeeld opslagloodsen. Je hebt dan te maken met verschillende gebruikers/huurders en lopende huur- en beheercontracten. Wil je al het vastgoed in kaart brengen dan moet je alle diensten en alle wethouders betrekken."

Maximale opbrengst
Om voor rijksvastgoed een optimale opbrengst te genereren heeft de Rijksgebouwendienst (RGD) een ABC-scan ontwikkeld. Deze komt ook voor gemeenten beschikbaar. "De ABC-scan  gaat uit van een brede waardebenadering. Een gebouw is namelijk meer dan een getal in de boekhouding, het vertegenwoordigt ook maatschappelijke en cultuurhistorische waarde", vult Ivo Latuperissa adviseur bij het team Transformatie bij RVO.nl aan. De ABC-scan wordt dit najaar door RGD en RVO als eerste getest in de gemeente Nieuwegein. "Zij zullen een aantal van hun eigen panden scannen, waarna het instrument nader wordt bekeken en beschikbaar komt voor andere gemeenten."

De ABC-scan plaatst gebouwen in een brede context. "Via crowdsourcing vragen we betrokkenen en omwonenden naar hun beleving van de omgeving en naar mogelijke invulling van het object of gebouw. Vervolgens kijkt een multidisciplinaire team - bestaande uit bijvoorbeeld assetmanagers, vastgoeddeskundigen, historici – naar het pand vanuit een ruimtelijke en politiek-bestuurlijke context. Doel is om de prijs, mogelijke nieuwe functie(s) en de maatschappelijke context te bepalen die van belang zijn voor de toekomst."

Een nieuwe toekomst
Vervolgens zal de vraag aan de orde komen: hoe willen we die toekomst gestalte geven? De oplossingen daarvoor zijn legio, maar het vraagt wel van gemeenten dat zij keuzes maken. Bijvoorbeeld om te transformeren of te verduurzamen. Vraag aan Thijssen is of al het duurzame 'laag hangende fruit' nog niet is geplukt? "Nog lang niet", ervaart zij. "Dat heeft een paar redenen. De Wet Milieubeheer bepaalt dat de gemeente gebouweigenaren kan verplichten tot het nemen van duurzame maatregelen als de eigenaar de investering binnen vijf jaar kan terugverdienen. Deze wet geldt ook voor gemeentelijke gebouwen. Om de wet toe te passen, moet echter eerst het energiegebruik per gebouw in beeld worden gebracht, dan de besparingsopties, en vervolgens moeten afspraken worden gemaakt met huurders en beheerders en zijn er middelen nodig voor de financiering. Dat is een transitie, een nieuwe manier van - intern en extern - samenwerken. Zoiets kost tijd."

Een ander aspect dat zij regelmatig ziet in de utiliteitsbouw is dat bijvoorbeeld bij het vervangen en onderhoud van installaties niet vanzelfsprekend wordt gekozen voor bijvoorbeeld een HR-ketel of ledverlichting. "Dat komt omdat meerjaren onderhoudsplannen daar niet op zijn berekend. Te vaak wordt nog uitgegaan van de vervangingsprijs en kijkt men niet naar de gebruikskosten, omdat men het van oudsher zo gewend is of omdat in het budget geen ruimte is voor de meerkosten die duurzame investeringen met zich meebrengen."

Goede voorbeelden
Toch zijn er volgens haar ook veel goede voorbeelden. "Zo heeft de gemeente Nijmegen in de parkeergarages gekozen voor duurzame TL-verlichting. Deze investering kent een terugverdientijd van minder dan anderhalf jaar. En de gemeente 's-Hertogenbosch had door de verkoop van het energiebedrijf een pot geld over die ze wilde besteden aan verduurzaming. Nadat de Brabantse gemeente 400 gebouwen in beeld heeft gebracht (inclusief opslagloodsen, fietsenstallingen, etc), besloot zij om zeventig gebouwen in drie jaar tijd minimaal te upgraden tot energielabel B. En ook bij transformatie is het mogelijk om verdergaande energiebesparingsmaatregelen toe te passen. Zelfs bij monumenten, zoals De Tempel in Den Haag en de Verkadefabriek in 's-Hertogenbosch, beide gebouwen zijn verduurzaamd van energielabel G naar A."

Structureel verduurzamen
"Gemeenten zouden panden die zij in bezit houden, structureel moeten verduurzamen", vindt Thijssen. Om gemeenten te helpen zijn er tal van instrumenten ontwikkeld door RVO.nl en het Platform Duurzame Huisvesting (PDH). Thijssen: "Voor goed energiebeheer en beheer en onderhoud van gebouwgebonden installaties of gebouwen is de Leidraad Prestatiecontracten beschikbaar. Voor het verduurzamen van gebouwen op strategisch niveau via de Meerjaren Onderhouds Planning is de Leidraad DMOP beschikbaar. Voor gemeentelijk vastgoed en voor scholen zijn er Leidraden op maat. Voor het outsourcen van energiebeheer en beheer en onderhoud via een ESCo zijn op de site van RVO whitepapers en modelprestatiecontracten te vinden. Zie www.rvo.nl/duurzamegebouwen.  En op www.platformduurzamehuisvesting.nl staan kieswijzers voor duurzaamheidsinstrumenten en Infographics over energielabels en bodemenergie."

Katja van Roosmalen

Of registreer je om te kunnen reageren.