Gemeente.nu

Gemeenten moeten rekening houden met krimp, een aantal zoekt naar mogelijkheden om in de binnenstad extra woningen te creëren, bijvoorbeeld door wonen boven winkels te stimuleren. Maastricht is hierin al jaren succesvol. Alkmaar wil het wonen boven winkels een definitieve boost geven en gaat ook de 'Maastricht-aanpak' hanteren.

 

1. Waarom is wonen boven winkels zo belangrijk?

Costongs: 'Wonen boven winkels draagt bij aan de leefbaarheid en aantrekkingskracht van kernwinkelgebieden (binnensteden) door woningen aan te bieden die ontwikkeld worden in de leegstaande verdiepingen. Deze woningen zijn zeer geliefd onder jongeren, studenten en de snel groeiende categorie eenpersoonshuishoudens. Zo worden jongeren, studenten en meer algemeen "talent" aan de stad/regio gebonden en kan aan dat  "talent" de woonruimte worden aangeboden die ze graag willen: een centrumstedelijk woonmilieu. Daarnaast draagt wonen boven winkels bij aan het behoud van monumenten en beeldbepalende panden en de sociale veiligheid en "verdichting" in de binnenstad.'

Alsemgeest: 'Om verschillende redenen. Ten eerste is het vanuit duurzaamheidoogpunt belangrijk om gebruik te maken van bestaande woonruimten. Daarnaast geeft het extra reuring in de binnenstad en dit verhoogt tegelijkertijd de sociale veiligheid. Een ander groot voordeel is dat de woningen uitermate geschikt zijn voor starters en juist deze groep heeft behoefte aan woningen. Met wonen boven winkels kunnen we jongeren aan de stad binden. Bovendien beschikken starters vaak nog niet over een auto waardoor het geen negatieve gevolgen heeft voor verkeersdrukte en parkeergelegenheid in de binnenstad.'

2. Hoeveel procent van de panden boven winkels in uw stadscentrum is bewoond?

Costongs: 'Een actuele telling is niet beschikbaar. Voor de belangrijkste winkelstraten in Maastricht zal het percentage tussen de 10 en 20% liggen, maar de vraag daarbij is wat precies het potentieel per straat is. Dit betekent dat er nog een flink potentieel ligt. Op dit moment zijn 400 woningen gerealiseerd, tot 2012 komen er 150 woningen bij. Wonen boven winkels is opgenomen in de prioriteiten van onze stedelijke programmering tot 2020. Volgend jaar wordt bekeken of en hoe het potentieel verder benut kan en gaat worden.'

Alsemgeest: 'Dat is moeilijk in procenten uit te drukken. De afgelopen jaren zijn we wel druk bezig geweest met het voorbereiden van wonen boven winkels waardoor we de mogelijkheden goed in kaart hebben. Hierdoor weten we dat boven de winkels in de binnenstad nog ruimte is voor 300 woningen. Maar de afgelopen vijf jaar hebben we niet stilgezeten en hebben we al 250 woningen boven winkels gerealiseerd, al is veel hiervan nieuwbouw.'

3. Hoeveel geld heeft uw gemeente erin gestoken om dit te realiseren?

Costongs: 'De "NV WbW Maastricht" (Wonen boven Winkels Maastricht) betaalt bijna € 20.000 per woning mee, dit bedrag is exclusief subsidies voor bijvoorbeeld monumenten. De gemeente is voor 33% eigenaar van deze NV, daarnaast zijn de Universiteit Maastricht en woningstichting Woonpunt beide voor 33% eigenaar. Alle 3 de partijen leveren dus een bijdrage aan het project, maar hier staat een toename van de waarde van het bezit tegenover.'

Alsemgeest: 'Tot nu toe heeft het de gemeente Alkmaar ruim € 200.000 gekost om deze woningen te realiseren.'

4. Wat zijn de belangrijkste obstakels?

Costongs: 'Zoals gezegd moet er geld bij, al is wel aanzienlijk minder dan in herstructureringsprojecten in wijken. Maar dit geld wordt niet geheel terugverdiend, ondanks de verwachting dat het onroerend goed in de binnenstad de komende decennia in waarde blijft stijgen. Ander obstakel kan de onwil van pandeigenaars (beleggers) en winkelbedrijven zijn. Hun medewerking is cruciaal om wonen boven winkels tot een succes te maken. Via de landelijke vereniging Wonen boven Winkels Nederland worden de beleggers en winkelbedrijven overgehaald meer verdiepingen af te staan (via verkoop of erfpacht). Dit is ook in het belang van de kwaliteit van de binnenstad en de waarde van het onroerend goed. Het blijkt noodzakelijk alle partijen te (blijven) overtuigen van de gunstige lange termijn effecten.'

Alsemgeest: 'Ten eerste is er extra geld nodig, maar minstens zo belangrijk is de medewerking van de pandeigenaren. Hoewel de medewerking nu oké is, staat het wonen boven winkels even op een lager pitje. Door de crisis in de woningbouwmarkt leggen we tijdelijk de nadruk op een aantal nieuwbouwprojecten in de binnenstad van Alkmaar. Binnen enkele weken gaan 4 projecten van start en daar hebben de woningbouwcorporaties hun handen nu vol aan. Zodra de economische omstandigheden verbeteren, gaan we stapsgewijs met wonen boven winkels aan de slag. De plannen liggen al klaar.'

5. Wat is de manier om er een succes van te maken?

Costongs: 'Een professionele aanpak met een bedrijfsmatige organisatie en een achtergesteld vermogen om de woningen daadwerkelijk te realiseren. In Maastricht is gekozen voor een NV samen met gemeente, woningstichting en universiteit. Dit heeft zeker bijgedragen aan de leefbaarheid en aantrekkingskracht van de binnenstad van Maastricht. Daarover zijn betrokken partijen het al meer dan 20 jaar eens en deze eendrachtige samenwerking heeft succes gehad. Het blijkt ook de enige manier om zaken in de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Utrecht, Amersfoort en Alkmaar "van de grond te tillen". Kortom: commitment en slagkracht!'

Alsemgeest: 'Door de samenwerking op te zetten met belanghebbende partijen. Maastricht is voorloper op dit gebied: al begin jaren negentig zette het een NV op samen met een woningcorporatie en de universiteit. Deze aanpak gaan wij ook hanteren. Verder vinden wij een pragmatisch aanpak belangrijk. We gaan niet plotseling binnen 5 jaar 300 woningen realiseren. Het is een gegeven dat winkels eens in de 7 jaar worden opgeknapt en het is handiger om hier op in te spelen en dan meteen de ruimte boven de woning mee te nemen. Ons streven is de komende 10 jaar 15 woningen per jaar te realiseren.'

 
Eerder verschenen in de rubriek 1-tegen 1: