4 Miljard te verdienen met vastgoedbeleid
27-07 2010 | 08:14 | Door: Stephan Lutters
Als gemeenten hun vastgoedbeleid centraliseren en professionaliseren, boeken zij een financieel voordeel van 4 miljard euro. Hoe? Door de zogeheten artikel 12-status.
- VISIE -
Miljoenen euro’s die voortkomen uit een beter vastgoedbeleid gaan nog voorbij aan de neus van menige gemeente. De centrale regie van gemeenten over het eigen vastgoed is vaak te zwak om te profiteren van de mogelijkheden.
Elke keer weer blijkt dit als het gemeentelijk vastgoedbeleid wordt doorgelicht door rekenkamercommissies of accountants. Dit jaar bijvoorbeeld constateerde de rekenkamercommissie van Veenendaal dat het gemeentelijk vastgoedmanagement te wensen overlaat. Het inzicht in inkomsten en uitgaven is beperkt en er is geen informatie over uitbesteden van vastgoedtaken. De gemeente Boarnsterhim raakte vorig jaar in financiële problemen door het vastgoedbeleid zelfs, met name door de bouw van een nieuwe school.
Externe bureaus
Raadsleden maakten een rekensom waaruit bleek dat er miljoenen
waren uitgegeven aan onderzoek door externe bureaus, zonder dat er zelfs maar
een steen was gelegd. Nieuw is de kritiek
op het vastgoedbeleid allerminst. Drie jaar geleden bleek dat het vastgoedbeheer van de gemeente Amsterdam een rommeltje was. Zo stonden tientallen miljoenen euro’s voor
vastgoed op tussenrekeningen, zonder dat duidelijk was bij welke projecten die
hoorden. Er zou zelfs voor 21 miljoen euro aan foute boekingen zijn gedaan. Het
in 2007 in gang gezette herstelprogramma ging jaren duren, wist men toen al.
In Leiden waarschuwde de rekenkamercommissie dat het gemeentelijk vastgoedbeleid leed aan
gebrekkige onderlinge consistentie. Inzicht in het vastgoed ontbrak. Het gebrek aan centrale en professionele strategie en
beheer van vastgoed is funest voor gemeenten. Een gemiddelde gemeente bezit
voor minimaal 100 miljoen euro aan vastgoed. Volgens conservatieve schattingen
beheren gemeenten voor minstens 80 miljard euro aan grond en gebouwen.Professionalisering
van strategie voor en beheer van deze bezittingen kan wel tien procent voordeel
opleveren aan efficiency en beter gebruik. Alleen al op het vastgoed zijn
daardoor extra opbrengsten mogelijk van wel vier miljard euro.
Artikel 12
Dat gemeenten deze kansen niet verzilveren, heeft te maken
met politieke belangen. Vastgoedbeleid is vaak versnipperd over diverse
diensten die langs elkaar heen werken. Bovendien wordt vastgoed vaak ingezet om
politieke doelen te realiseren. Bedrijfskundige principes delven regelmatig het
onderspit. Steeds meer gemeenten beseffen dat het roer om moet, mede
door de huidige crisis. Op de website van de VNG wordt becijferd dat een
aantal gemeenten de artikel 12-status kan verkrijgen vanwege de bouwcrisis.
Nieuwbouw gaat voor veel minder van de hand dan gemeenten hebben begroot. Bijsturen van vastgoedbeleid is daarnaast tijdrovend. Zo duurde de oprichting van een centraal vastgoedbedrijf van de gemeente Enschede jaren. Ook de gemeente Dordrecht is in 2007 begonnen een centraal vastgoedbedrijf op te richten, waarbij ze rekening moest houden met deelbelangen. En ook Den Helder heeft twee jaar geleden het besluit genomen om het vastgoedbeleid te hervormen, maar de realisatie daarvan is niet voltooid voor volgend jaar.
Bezuinigen
Professionalisering en centralisatie van de vastgoedstrategie en het vastgoedbeheer is broodnodig. Dit vanuit een overkoepelende gemeentelijke vastgoedvisie die vervolgens in strategie, organisatie en de meet- en sturingsmiddelen wordt omgezet. Een bedrijfsmatige aanpak van maatschappelijk vastgoed is de sleutel tot het realiseren van de maatschappelijke doelen binnen de steeds geringere financiële ruimte. Door een beter vastgoedbeleid kunnen de bezuinigingen van het Rijk in één klap worden gecompenseerd.
Stephan Lutters is senior adviseur bij HEVO.
+
ga direct naar de kennisbank:
Reacties (6)
Hans Nefs FNK Vastgoed & Grondverkeer | 03-08-2011 | 17:12
Zonder inzicht in de kosten en opbrengsten van de vastgoedportefeuille kunnen geen beslissingen worden genomen over het afstoten of in exploitatie houden van panden. Dit vergt een omslag in denken rondom waardecreatie met gemeentelijk vastgoed en de invloed die men daarmee kan inzetten op de samenleving. Immers, de dynamische omgeving van de stad biedt kansen voor een vastgoedorganisatie die inspeelt op een groeiende diversiteit aan gebruikers en op nieuwe wisselende behoeften in de maatschappij. Het kan niet zo zijn dat een gemeente haar vastgoed blijft zien als een kostenpost om maatschappelijke-culturele functies te sturen en daarbij de bedrijfseconomische belangen en optimale gebruiksfuncties negeert. De gemeente als makelaar van haar eigen stad die actief stuurt op prestaties van en met haar vastgoed en zich profileert als een professionele vastgoedadviseur. Maar het begint met het op orde brengen van de vastgoedportefeuille.
Ik heb een klacht over deze reactie »Hans Nefs
FNK Vastgoed & Grondverkeer
Peter Smolders, GeoTax | 08-07-2011 | 11:29
Ik onderschrijf dat gemeenten vanwege een renderend grondbedrijf lange tijd onvoldoende aandacht aan hun bestaande vastgoed hebben gegeven. De oorzaken zijn divers, versnippering binnen de organisatie, geen uniforme contracten, geen huurprijsbeleid, geen centraal inzicht in vraag en aanbod, geen professioneel team, etc. etc. Het is een goede ontwikkeling dat gemeenten hiermee aan de slag gaan. Onze ervaring is dat met het gestructureerd in kaart brengen van het eigen vastgoed al enorme stappen worden gezet in vergroting van het inzicht. Dit leidt veelal tot quick wins, die de aanvangsinvestering al grotendeels dekken.
Ik heb een klacht over deze reactie »Het is essentieel dat gemeenten met hun vastgoedinformatie aansluiten op basisregistraties als BAG en WOZ.
Vastgoedmeisje | 27-08-2010 | 12:26
Gouden bergen uit het niets; als je maar een artikel-12 status hebt.
Ik heb een klacht over deze reactie »Gouden bergen komen natuurlijk in het echt nooit uit het niets. Een artikel 12 status is niet anders dan het " failliet" van een gemeente. De gemeente heeft te veel geld uitgegeven en staat onder curatele van Binnenlandse Zaken.
Het gevolg is een rigide begroting en die komt dat gewoon bij de burger terecht. De burger, die door het onkruid moet waden naar zijn ondergelopen kelder.
Voor de biliotheken is geen geld, geen cultuurbeleid, geen veiligheidsmaatregelen bij festivals, uberhaupt geen festivals. Maar ook geen buurthuizen, ouderenzorg, sport voor de jeugd of wat dan ook.
Het enige dat hem nog rest is kijken naar een zonsondergang bij de skyline van leegstaande kantoorgebouwen en luxe appartementen.
Daniel van der Flier | 30-07-2010 | 11:24
Ik ben het wel met de schrijver eens. In de dagelijkse praktijk heb ik te maken met de inefficientie van grote organisaties met veel vastgoed waar men geen of weinig inzicht in heeft.
Ik heb een klacht over deze reactie »Volgens mij betoogt de schrijver hier dat er veel kosten bespaart kunnen worden wanneer het in bezit/gebruik zijnde vastgoed op een centrale plek gemanaged wordt. Uit de dagelijkse praktijk kan ik dit beamen.
Het gaat hier dus niet om ontwikkelingen, maar om goed beheer van in bezit/gebruik zijnd vastgoed. De besparingen van 10% die genoemd wordt door de schrijver vind ik zeker aannemelijk.
Nog iets anders: Duurzaamheid betekent trouwens niet de mate van 'langer mee gaan'. Duurzaamheid moet uitgelegd worden als 'gebouwd rekening houdend met people-planet-profit. De duurzaamheidseis heeft betrekking op de gevolgen van het gebouw voor de mens, haar leefomgeving en opbrengst (niet alleen in euro's).
Volgens mij zeer belangrijk dus zeker niet schrappen. Daarnaast gekoppeld aan uw betoog om niet klakkeloos nieuw te bouwen. Waar ik het trouwens volledig mee eens ben.
Jan Kruijs | 28-07-2010 | 11:44
Vervolg : Als we nu eens gaan beginnen met de herziening van bouwbesluiten in de huizen- en voorziengen vastgoed te herdefinieren.
Ik heb een klacht over deze reactie »Op zo.n mannier dat er geen onnodige gebieds uitbreidingen plaatsvinden maar oud door nieuw te vervangen met een beperkte duurzaamheid duur.
Dit laatste is men overigens vergeten te doen bij de huidige kantorenvoorraad.
Onder het motto "vervang oud naar niew" zo kan men de gemeentelijke geld stromen nog enigszinds in de hand houden omdat er dan enorme risico's vermeden kunnen worden. Die later vertaald moeten worden in een inkrimpend Ambtenaren apparaat.
Jan Kruijs | 28-07-2010 | 11:36
Weet de schrijver wel waar het omdraaid, zo ja droom lekker verder, zo nee dan is hier een nachtmerrie.
Ik heb een klacht over deze reactie »Bij zowel gebieds- als vastgoed- ontwikkelingen zijn er, van die Brusselse, Haagse RO -specialisten en adviesbureaux zoals die van de schrijver.,die over duurzaamheid beginnen dit maakt de ontwikkelingen onnodig gevoelig voor prijs en bezwaren procedures. Door inzakkende vastgoedprijzen en daardoor inzakkende grondprijzen komen vele gemeentelijke en provinciale ontwikkelingen in de gevaren zone. De reden hiervoor is begrijpelijk omdat de vastgoedprijs in het verleden is gekoppeld aan de grondopbrengsten en gebieds-ontwikkelingen zo'n vijfjaar duurt voordat de 1ste paal geslagen kan en mag worden.De oplossing zou kunnen zijn ophouden met duurzaamheidseisen in de bouwbesluiten. Waarom nog vastgoed bouwen met een duurzaamheid van vele decinia. Voorbeeld is de kantorenontwikkeling een beetje kantoor gaat gemiddeld 7 jaar mee daarna is het verouderd en is verhuur en.of verkoop een moeizaam proces.
Vervolg zie scherm2