Gemeente moet grondprijzen met 15% verlagen
25-08 2010 | 11:24 | Door: Nico van Wijk
Bouwprojecten als melkkoe? Dat was ooit zo. “Bekijk het realistisch”, meldt Peter Boelhouwer, hoogleraar housing systems aan de TU Delft en directeur van het Onderzoeksinstituut OTB.
“Je kunt alle projecten stil leggen, maar deze crisis is net zo goed als een blessing in disguise te zien”, meent Boelhouwer. “De woonmarkt is dood- en doodziek. Dat komt door het falen van de overheid en de markt. De verhouding tussen prijs en kwaliteit moet marktconform worden. Dit vraagt om een geleidelijke, maar ingrijpende structuurverandering.”
Vinex-wijken
Tot de eerste Vinex-wijken het licht zagen, werd volgens Boelhouwer niet zo veel verdiend met het bouwen van woningen. “Er werd kostendekkend gebouwd; daarna kwamen de prijsstijgingen en werden forse winsten gemaakt. Het was een bijzondere tijd.” De hoogleraar gelooft niet dat het in de randstad meteen verleden tijd is, maar ook daar en zeker in de rest van het land vraagt de huidige situatie om een heel andere manier van werken.
Dus hoe moeten gemeenten reageren op de lege melkkoe? “Ik heb misschien makkelijk praten, maar het lokale bestuur moet dit realistisch bekijken. Maak er een wervende, duurzame leefomgeving van. Naar het gestapelde bouwen is veel minder vraag nu. Ook zie je dat er juist meer vraag is naar woningen binnen de bestaande bebouwde gemeentegrens.”
Grondprijs omlaag
Bouwen binnen de grenzen. Als een ‘patchwork’, volgens Boelhouwer. Wie nog wil verdienen aan bouwprojecten kan geen volledige wijken uit de grond stampen. Die gemeenten moeten eerst in kaart brengen waar kan worden gebouwd en wat de woonwensen zijn. Dit in samenwerking met de markt. Heet hangijzer is de prijs van de grond. Die moet omlaag, vindt Boelhouwer. Het zijn hoge drempels om met een project te beginnen. “Die prijzen moeten met vijftien procent omlaag.”
Om het verlies van de lagere prijzen te nemen, moeten grondbedrijven het vlees op hun botten gebruiken. Boelhouwer ziet namelijk dat zij nog best geld in kas hebben. Eenvoudig is dit niet: het is een investering in de woningmarkt van de toekomst. Maar ook nu is het niet alleen kommer en kwel. “Ik hoor van ontwikkelaars dat panden van een miljoen euro, op een goede locatie, het bijvoorbeeld erg goed doen. Als je maar slim bouwt.”
De laatste vraag: hoe moet een krimpgebied hiermee omgaan? “Nederland is vol”, lacht Boelhouwer. “Dat werd jarenlang geroepen. Nu worden bepaalde regio’s wat minder druk bevolkt en dan is het ook niet goed. Het probleem is dat de gemeentelijke begrotingen zijn ingericht op groei.”
Krimpgebieden
Gemeenten die willen anticiperen op de bevolkingskrimp krijgen het advies om samen te werken. Samenwerking en creativiteit zijn de sleutelwoorden. Als voorbeeld noemt Boelhouwer de Veenkoloniën, een samenwerkingsproject van negen Drentse en Groningse gemeenten, twee waterschappen en twee provincies.
Deze partijen stemmen bouwprojecten op elkaar af en hebben ook gekozen voor een duidelijk profiel. Je zou het regiomarketing kunnen noemen. Een ander voorbeeld is het Limburgse Parkstad, dat voor de zorg heeft gekozen als kenmerkend voor de regio.
Boelhouwer geeft ook cursussen over de woningmarkt. Zo leert hij anderen hoe de markt in elkaar zit, maar leert hij ook veel van de cursisten die in de praktijk werken. Na jaren ervaring met het onderwerp, maar ook als lid van de VROM-raad, heeft de hoogleraar nog een dringend advies aan het nieuwe kabinet.
“Het moet nu gebeuren. De verkoop van huizen loopt nog steeds terug en de huurmarkt zit vast. Er moet echt aansluiting komen tussen de koop- en de huurmarkt. Als het nu niet gebeurt, duurt het weer acht jaar.”
Volg Gemeente.nu op Twitter >>
Kennisbank Omgevingsrecht
Wilt u dure inhoudelijke fouten of bezwaar- en beroepsprocedures voorkomen? Kennisbank Omgevingsrecht biedt alles wat u nodig heeft. Dit online product bevat alle actuele wet- en regelgeving m.b.t. omgevingsrecht.
Reacties (8)
Ir. R.J. Oink | 04-11-2010 | 15:44
De prijs van woningen moet door de bank genomen zo'n 40% omlaag....Grondprijsverlaging is een eerste stap maar alleen daarmee kom je er niet. Je zult goed beleid moeten ontwikkelen, beleid dat stoelt op kennis en visie. Beiden ontbreken in hoge mate bij "de beslissers" van nu
Ik heb een klacht over deze reactie »Frits van Voorst | 30-08-2010 | 12:30
Ik sluit me aan bij Jos Broersen, waarbij ik wil aanvullen dat bebouwbare grond de enige echt schaarse factor is en dat is het gevolg van ruimtelijk beleid én het toestaan van grondspeculatie waardoor projectontwikkelaars concurrentie konden uitschakelen, schaarste in stand houden en zodoende de winsten kunnen maximaliseren. Een korting van 15% op de grondprijs leidt overigens - bij een grondquote van 30% - tot een prijsdaling van de woning van 4,5%. Daaraan kun je zien dat zeker niet alleen de gemeenten aan deze knop moeten draaien, maar dat de hele bouwkolom de prijzen moet terugschroeven om woningen echt beter betaalbaar te maken. De zieke woningmarkt is echter niet alleen met lagere prijzen geholpen: deze IC-patient moet nog veel meer ingrepen doorstaan om enigszins gezond te worden.
Ik heb een klacht over deze reactie »Piet d'n Buizerd | 30-08-2010 | 11:18
Volgens mij heeft de prijs (van grond) met vraag en aanbod te maken en reguleerd dit zichzelf. Zo krijg je ook een gezonde spreiding en geen achterstandsgebieden. Alles wat kunstmatig is geregeld gaat al verkeerd.
Ik heb een klacht over deze reactie »Jos Broersen, PRC | 27-08-2010 | 08:00
Het is helaas niet zo dat op de woningmarkt de verhouding tussen prijs en kwaliteit weer marktconform wordt door verlaging van de grondprijzen. De woningmarkt ís marktconform. Doordat de consument bereid is torenhoge woningprijzen te betalen, kunnen gemeenten torenhoge grondprijzen vragen. Als de woningprijzen – door welke omstandigheid dan ook – dalen, dan zal de grondprijs meedalen. Dat gemeenten, naast projectontwikkelaars, een deel van de winst opstrijken is op zichzelf niet moreel verwerpelijk. Door hun planologische besluiten tot bestemmingswijziging worden de grond immers meer waard; deze publieke waardecreatie mag best betaald worden.
Ik heb een klacht over deze reactie »Voorzover de verhouding tussen prijs en kwaliteit niet meer marktconform is, in de perceptie van de heer Boelhouwer, moet de verklaring eerder worden gezocht in het restrictieve ruimtelijk ordeningsbeleid dat zorgt voor schaarste, terwijl een combinatie van hypotheekrenteaftrek, lage rente en een royaal hypotheekverstrekkingsbeleid door banken voor veel financieringsruimte zorgt. Draaien aan deze knoppen zal beter werken dan het uit het niets verlagen van grondprijzen. Zo betaal je makkelijk te veel voor te weinig.
lvd | 26-08-2010 | 14:11
IK ben van mening dat de heer Boelhouwer te veel zich richt op de zogenaamde gemeentelijke voordelen door verkoop van gronden. Hierbij vergeet de heer Boelhouwer wellicht dat de inkomsten van grondbededrijven worden gebruikt om de gemeentelijke financièn op orde te stellen en te hiouden. Immers, wanneer opbrengsten uit andere bronnen kunnnen worden gebruikt voor de voorzieningen voor de inwoners van de gemeente, hoeven de leges en andere te heffen bedragen minder snel omhoog en is dit politiek aantrekkelijk voor de zittende partijen. Immers, zij hebben de beschikbare middelen goed verdeeld en in dank voor haar gevoerde beleid maken zij kans weer herkozen te worden bij volgende gemeenteraadsverkiezingen. Niets mis mee.
Ik heb een klacht over deze reactie »| 26-08-2010 | 09:24
De diverse overheden gebruiken de woningmarkt al jaren als melkkoe. Te hoge grondprijzen want dat spekt de kas zo lekker. Het heeft ook (een voor de overheden voordelig) effect op de WOZ waarde en geeft dus structureel rendement. Samen met de overdrachtsbelasting drijft het de prijzen op de woningmarkt onnodig op.
Ik heb een klacht over deze reactie »Winst aan de ontwikkelaars laten? Bij verkoop aan ontwikkelaars kunnen bedingen worden gemaakt die winst op grond kunnen beperken of uitsluiten. Misschien is het ontbreken van commercieel talent bij de overheden wel het probleem.
Hum | 26-08-2010 | 08:42
Mag ik enigzins cynisch zijn als de overheid het weer gedaan heeft? De grondprijzen van de gemeente waren te hoog, dus die moet maar interen op de ongetwijfeld gigantische reserves.
Ik heb een klacht over deze reactie »Ten eerste, die reserves zijn er niet - die zijn uitgegeven aan alle sociale doelstellingen van de gemeente. Ten tweede, moet de gemeente dan maar grond voor een grijpstuiver verkopen en de winst aan ontwikkelaars overlaten? Dat is toch idioot, zeker als je bedenkt dat de belastingbetaler voor die lage grondprijs opdraait.
En nu overstappen op duurzame leefomgeving betekent waarschijnlijk voor de hogere prijsklassen bouwen, en niet voor de kleine beurs, terwijl daar een traditionele taak ligt. Niet dat de gemeente geen dure woningen mag realiseren, maar hoe moet je in zo'n duurzame omgeving ook aan andere groepen denken?
Concluderend kan ik mij zeer goed aansluiten bij enkele aanbevelingen hierboven, het roer moet ook om. Maar denk niet dat het makkelijk is.
mila | 25-08-2010 | 15:55
klopt,de gemeente maar met geld gooien,eerst grond duur maken,niet meer betaalbaar en dan een beetje starterpremie geven dat m i z weer op de verkeerde plek komt want wie het dichtbij bij het vuur zit warm het best,dat is voor al die regelingen.
Ik heb een klacht over deze reactie »