Gemeente.nu

De gebiedsontwikkeling van gemeenten komt met piepende remmen tot stilstand. De situatie vraagt om bezinning en innovaties.

- OPINIE -

Gemeenten en projectontwikkelaars zitten in zwaar weer. Grondexploitaties lopen vast, deels als gevolg van de kredietcrisis. Maar er zijn ook structurele oorzaken, zoals de verzadiging van de kantorenmarkt, de weerstand tegen hit and run ontwikkeling van bedrijventerreinen en overprogrammering van woningbouw in combinatie met bevolkingskrimp.

Gerichte maatschappelijke keuzen, creatief ondernemerschap en specifiek maatwerk kunnen een uitweg bieden.

Doordat gemeenten in hetzelfde crisisschuitje zitten en de plannen met elkaar conflicteren, komt gebiedsontwikkeling op veel plaatsen tot stilstand. Dit kost de gemeente bakken met geld. Dit jaar heeft het COELO in opdracht van de VNG onderzocht wat de effecten van de crisis zijn op de financiële huishouding van gemeenten. Er wordt over 2009 rekening gehouden met tegenvallende inkomsten van 1,36 miljard euro.  Hiervan komt 1,21 miljard euro (89%) voor rekening van vastlopende grondexploitaties. Voor 2010 is de verwachting dat de werkelijke inkomsten 0,90 miljard euro achterblijven bij de begroting, waarvan 0,76 miljard (84%) kan worden toegeschreven aan de grondexploitaties.

Bedrijventerreinen

De groeiende weerstand tegen ongebreidelde ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen, terwijl de bestaande bedrijventerreinen verloederen, heeft geleid tot het ‘Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020’. Hierin hebben rijk, provincies en gemeenten afspraken gemaakt over herstructurering, duurzaamheid en regionale afstemming. Overigens is de milieubeweging nog steeds van opvatting dat de groeimogelijkheden te ruim genomen zijn. Ook zonder crisis is de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen inmiddels geen vanzelfsprekendheid meer.

Lagere woningbehoefte

Overmoedige bouwprogramma’s hebben geleid tot een overprogrammering van duizenden woningen.  Soms zelfs in combinatie met een verwachte krimp van de bevolking, in de hoop met een goed woningaanbod het tij te keren. Maar inmiddels wordt duidelijk dat ‘ontbouwen’ in deze situatie een realistischer scenario is dan ‘overbouwen’.

Regenereren noodzaak

Voorzichtig ontstaat het besef dat het roer om moet. ‘Dichtrekenen’ van plannen lukt niet meer. Gemeenten moeten vastgelopen gebiedsontwikkelingen tot nieuw leven te wekken door bezinning en innovatie. Fundamentele uitgangspunten moeten opnieuw tegen het licht worden gehouden. Welke waarde willen eigenlijk creëren? Voor welke vraag kan deze locatie een meerwaarde opleveren? Welke specifieke doelgroep zouden we kunnen bedienen? Wie zou ervoor willen betalen?

De vastgoedmarkt heeft de eigenschap dat bij conjuncturele verslechtering de verkopende partij geneigd is het object vast te houden in afwachting van betere tijden. Er wordt op dit moment teveel vastgehouden aan bestaande plannen, zonder duidelijk uitzicht op verbetering. Regeneratie van het te ontwikkelen gebied vanuit de specifieke regionale kansen en behoeften kan veel meer opleveren.

Dan blijkt dat de vastgelopen sociale woningbouwlocatie vlak bij het vliegveld een geweldige kans oplevert om internationaal opererende zakenlieden te huisvesten. Maar het groen houden van een uitbreidingslocatie als compensatie voor stedelijke herstructurering kan veel maatschappelijke meerwaarde bieden in de vorm van natuur en recreatie. Waarom zou een locatie niet een kans hebben als (tijdelijke) bovengrondse opslag van CO2? Welke mogelijkheden biedt de vestiging van een mega-asielzoekerscentrum met alle faciliteiten? En wat te denken van studentenhuisvesting voor de overvolle naburige universiteitsstad?

De boodschap is duidelijk: denk hierbij buiten de gestelde kaders en durf te ondernemen. Het creëren van verschillen in oplossingen vergroot de kans op succes voor afzonderlijke projecten.

---

Jos Broersen is strategisch planeconoom bij adviesbureau PRC