Zevensprong waardesturing lokaal vastgoed

0

Het budget moet geen vertrekpunt zijn voor investeringen. De vraag is: wat hebben partijen voor deze maatschappelijke opgave over?

De waardesturing van maatschappelijk vastgoed is niet helemaal nieuw, staat in het boekje Investeren in maatschappelijk vastgoed – Van kosten naar waardesturing. Het gaat om een publicatie van Bouwstenen voor Sociaal, een initiatief van de VNG, PO-raad, MOgroep, Kinderopvang en Aedes. De inleiding geeft de kinderopvang als voorbeeld van op waarde gestuurde huisvesting.

Kinderopvang
De eindgebruikers zijn de ouders van de kinderen, die volgens de publicatie ongeveer 6 tot 7 euro euro per uur willen betalen voor de opvang. De kinderopvangorganisatie realiseert met deze waarde een omzet van 10.000 euro per zogeheten kindplaats, vaak door een combinatie van dagopvang en buitenschoolse opvang. Van deze omzet gaat gemiddeld 12,5 procent naar huisvesting. Dit inclusief servicekosten als energie en schoonmaak. Zo wordt een toegevoegde waarde van 1250 euro per kindplaats ingeboekt.

Eenvoudig? Nee. “Was het maar zo simpel”, begint een hoofdstuk over de zeven obstakels naar deze manier van sturen. “Belangrijk is dat alle hindernissen worden genomen, want ze horen bij elkaar. Daarom worden ze gepresenteerd als horden in een denkbeeldige zevensprong:

  1. Focus: van bouwplan naar business plan

    De start is veelbelovend, staat in het boekje. Let wel: als het besluitvormingsproces anders wordt ingericht dan momenteel vaak het geval is. De focus moet liggen op de maatschappelijke opgave; niet op de budgetten. Verder is naast een visie een doortimmerd zakenplan nodig.
  2. Samenwerking: van moreel appel naar zakelijk voordeel

    Samenwerking is geen doel op zich, natuurlijk. Toch blijkt dit vaak een probleem, volgens de schrijvers. “Is er bereidheid om te investeren in relaties, om afspraken te maken, om een deel van je eigen identiteit en zeggenschap op te geven?” Dat zijn de vragen. Is het antwoord nee, dan is het beter uit het proces te stappen.
  3. Eigendom: van nevenactiviteit naar core business

    De gemeente is niet de gedroomde huisbaas van het vastgoed, omdat haar kernactiviteit het maken en handhaven van beleid is. Het beheren van panden is geen kerntaak. Het advies is werkelijk aan de slag te gaan met publiek private samenwerking en het beheer aan marktpartijen te laten.
  4. Exploitatie: van beheren naar ondernemen

    Bij de vorige horde hoort de toevoeging dat beheren niet voldoende is. De bedoeling is te ondernemen; te zorgen voor een continu gebruik van de ruimten. Multifunctionaliteit moet dus handen en voeten krijgen.
  5. Financiële sturing: van bouwkosten naar exploitatiekosten en -baten

    De winst van multifunctionele gebouwen zit in de exploitatie; niet in de bouwkosten. Het advies is te kiezen voor een ontwikkelingslicentie, waarmee “betrokken partijen niet kiezen voor de rol van opdrachtgever, maar die van klant die een vaste huuropbrengst in het vooruitzicht stelt”.
  6. Bestemming: van functiegebonden naar functievrij

    De verschillende eisen van de tijd vragen om een functievrij gebouw. Het pand heeft zelf doordeweeks en in het weekend, overdags en ’s avonds al een andere functie. Kies bij het ontwerp dus voor bestemmingsvrije gebouwen.
  7. Regels: van subsidiedrift naar koopmanschap

    Zakelijk gedrag moet worden beloond, stelt de publicatie bij de laatste horde. De revenu van de ruimten moet dan ook naar de ondernemers, net als de kosten voor het gebruik.

Multifunctionaliteit is een onontkoombaar uitgangspunt, is de conclusie. “De netwerksamenleving kan niet zonder knooppunten waar burgers, instellingen en bedrijven zich met elkaar verbinden.” Van belang is de kostensturing los te laten. Het eindbesluit is: “Neem de aanloop en begin er aan!”

Share on FacebookTweet about this on TwitterShare on LinkedInEmail this to someone

Over Auteur

Reageer