Laten we beginnen met een blijde boodschap: de bodem van de crisis lijkt in 2010 bereikt. Toch zal ook 2011 een uitdagend jaar worden, maar wel met kansen.
– VISIE –
In december sprak het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid de verwachting uit dat de woningmarkt in 2011 een sterke opleving zal doormaken. Wij houden rekening met een voorzichtig herstel. Statistiek versus gevoel. Het zou wel eens een broos en langzaam proces kunnen blijken te zijn.
De crisis heeft zich veel forser en dieper gemanifesteerd dan menigeen voor mogelijk hield. 2011 zal een jaar van moeilijke, maar noodzakelijke keuzes zijn. Keuzes bieden kansen. Wij noemen er enkele. Vooral marktpartijen hebben zich eerder al gedwongen gezien een deel van hun gronden af te waarderen.
Afwaarderen
Projecten komen niet of nog maar moeizaam van de grond. Dat zal in 2011 niet structureel veranderen. Gemeenten lijken 2010 vooral gebruikt te hebben om in kaart te brengen welke projecten er eigenlijk wel niet lopen. Aan afwaarderen is men nog niet overal toegekomen.
Die keus staat nu echter voor de deur. Welk project krijgt doorgang, welk project wordt op termijn gerealiseerd, herontwikkeld, opgeknipt of dient simpelweg gestaakt te worden? Pijnlijke, vaak politiek gekleurde beslissingen, die gekoppeld moeten worden aan een realistische inschatting van de vraag.
Ook zullen gemeenten, al dan niet hiertoe gedwongen door provincies, hun projecten onderling beter moeten afstemmen. Lokaal concurrerende projecten zijn de dood in de pot. Iedere gemeente zal dus zijn eigen projecten én die van de omliggende gemeenten tegen het licht moeten houden. En het is moeilijk om eenzijdig invloed uit te oefenen op projecten van andere gemeenten, dus samenwerking kan alleen in elkaars belang zijn.
PO-regels
Particulier Opdrachtgeverschap (PO) (b)lijkt een middel om een deel van de crisis te bestrijden. Kopers centraal stellen zal op de korte termijn het sleutelwoord zijn voor een succesvol uitgiftebeleid. Het aandeel PO is de laatste jaren gestaag gedaald tot ongeveer 10 procent. Eigenlijk onbegrijpelijk, want met de Wro hebben gemeenten sinds 2008 middelen gekregen om PO af te dwingen. Het lijkt erop dat geschroomd wordt om deze instrumenten in te zetten.
Wil PO echt van de grond komen, dan ontkomen gemeenten er in 2011 niet aan om hun bestemmingsplannen, exploitatieplannen en overeenkomsten te voorzien van PO-regels. Een mengvorm is het zogenaamde mede-opdrachtgeverschap (MO).
In tegenstelling tot PO doen ontwikkelaars bij MO ook de vastgoedexploitatie, maar krijgt de koper wel nadrukkelijk zeggenschap in het ontwikkelingsproces. Een ultieme poldervariant op PO, waar vooral ontwikkelende grondeigenaren baat bij hebben. De wetgever zou 2011 moeten benutten om ook MO te verankeren in de Wro. Dat kan dan meteen worden meegenomen door BZK en VNG in het eind vorig jaar aangekondigde onderzoek naar de invloed van de Wro op PO.
Crisis
De Crisis- en herstelwet (Chw) krijgt vermoedelijk een permanente status. Het is mooi meegenomen dat de bestuursrechtelijke procedures voor woningbouwprojecten vanaf 20 woningen minder stroperig zijn geworden. Maar dat doet de vraag naar woningen niet toenemen. Gemeenten lijken huiverig om de nieuwe instrumenten toe te passen. Projectuitvoeringsbesluiten en innovatieve experimenten zijn nog eng. Enerzijds begrijpelijk, want al te stevig zit de Chw niet in elkaar. Aan de andere kant blijven hierdoor kansen liggen.
Via het innovatieve experiment kan duurzamere woningbouw (lagere EPC) gerealiseerd worden, zonder dat strijd ontstaat met het verbod uit artikel 122 Woningwet om daar contractuele eisen over vast te leggen. Het zou nog beter zijn als de wetgever bij het permanent maken van de Chw artikel 122 Woningwet gewoon schrapt of in ieder geval een uitzondering toestaat bij projectuitvoeringsbesluiten. Een mooi staaltje van deregulering.
Aanbesteden
De afgelopen jaren is er veel commotie geweest over de invloed van het aanbestedingsrecht bij gebiedsontwikkeling. Die heisa zal na 2011 grotendeels voorbij zijn. Het Müller-arrest maakte in 2010 al duidelijk dat bij gebiedsontwikkelingen contractuele bouwplichten mogelijk zijn, zonder dat dit een aanbestedingsplicht hoeft op te leveren. Wij verwachten dit jaar meer uitspraken van het Europese Hof. Zo staan de kwestie Doornakkers-Eindhoven en de zaak Commissie-Spanje op de agenda. Dit zal absoluut leiden tot meer duidelijkheid over de contractuele spelregels. Dat is winst voor projecten die in of na 2011 starten.
Het allerbelangrijkste blijft natuurlijk om eerst na te gaan of het wel zo verstandig is om te proberen een aanbesteding te vermijden. Een dergelijke procedure, al zullen marktpartijen dat beslist niet met ons eens zijn, kent voor gemeenten vaak meer voordelen, dan nadelen. Kwalitatief natuurlijk, maar ook, nee, misschien wel vooral financieel.
Manfred Fokkema en Erwin Hijmans zijn senior-adviseurs bij PurpleBlue.
Geef een reactie