Het Didam-arrest begint sporen na te laten in de rechtspraak. Ook grondtransacties van vóór het arrest kunnen eronder vallen, mogelijk met persoonlijke aansprakelijkheid voor ambtenaren. Gemeenten zijn gewaarschuwd.
Eind vorig jaar bepaalde de Hoge Raad in het Didam-arrest dat overheden onroerend goed en grond niet onderhands aan één partij mogen verkopen. Ook andere gegadigden moeten een kans krijgen om mee te dingen.
De eerste jurisprudentie die hieruit volgt, bevestigt dat de uitspraak van ’s lands hoogste rechter verstrekkende gevolgen kan hebben voor gemeenten. Daar werd al voor gevreesd.
Nieuwegein en Shell teruggefloten
In april verbood de Rechtbank Midden-Nederland de verkoop van een stuk grond in Nieuwegein. De gemeente wilde een kavel op een bedrijvenpark één-op-één verkopen aan Shell, dat kansen zag voor een tankstation en autowasstraat. De eisende partij – een gedupeerde lokale ondernemer – deed een beroep op het Didam-arrest.
Volgens de rechter heeft de gemeente meerdere steken laten vallen. Nieuwegein had kunnen verwachten dat er meer geïnteresseerden zouden zijn. De eiser in de zaak had de gemeente al eerder op de hoogte gebracht dat hij ook interesse had. De expliciete toezegging om de ondernemer op de hoogte te houden van de kavelverkoop, kwam de gemeente niet na.
Het argument van de gemeente dat zij op het moment van de totstandkoming van de overeenkomst niet op de hoogte was van het Didam-arrest, schoof de rechter opzij. De Hoge Raad stelt dat overheden alleen onderhands mogen verkopen, indien er maar één serieuze kandidaat is.
Of dat zo is, kan alleen in een openbare en transparante selectieprocedure worden bepaald. Nieuwegein heeft dat verzuimd, constateert de rechtbank. Pas in de loop van het verkoopproces kwam Shell als favoriet uit de bus, omdat het bedrijf hoog scoorde op de duurzaamheidslat van de gemeente. Ook was Shell bereid op twee andere locaties in Nieuwegein LPG-vulstations te verwijderen, zodat daar woningbouw mogelijk werd.
Gelijke kansen
Maar volgens de rechter is de deal niet op objectieve, toetsbare en eerlijke criteria gebaseerd. Daarmee heeft de gemeente in strijd gehandeld met het gelijkheidsbeginsel, waar overheidslichamen aan gebonden zijn. Overheden moeten marktpartijen gelijke kansen bieden.
Omdat er nog geen levering aan Shell heeft plaatsgevonden, kan Nieuwegein de deal nog wel repareren door de beoogde verkoop publiekelijk bekend te maken en vooraf helder te motiveren waarom het bedrijf de enige serieuze gegadigde is.
De uitspraak is met name belangrijk, omdat hieruit blijkt dat grondtransacties van vóór het Didam-arrest ook bij de rechter onderuit gehaald kunnen worden. De koopovereenkomst tussen de gemeente Nieuwegein en Shell dateert van november 2020, exact een jaar vóór het arrest van de Hoge Raad.
Volgens juristen is het te vroeg om aan deze zaak vergaande conclusies te verbinden. Maar het Didam-arrest kán met terugwerkende kracht gelden. Voor de toekomst zijn gemeenten in elk geval gewaarschuwd.
Ook bij lopende verkoopprojecten moeten gemeenten alert zijn. Als er een vermoeden bestaat dat een transactie niet aan de eisen uit het Didam-arrest voldoet, is dat nog niet direct reden de onderhandelingen te staken. Ook dat kan namelijk op schadeclaims uitdraaien. Gemeenten zijn in dat geval aansprakelijk.
Erfpachtzaak op Sint Maarten
Dat het gelijkheidsbeginsel zwaar weegt voor de rechtbank, bleek ook in januari op Sint Maarten. Hierbij ging het niet om de verkoop van grond, maar om het in erfpacht geven ervan door de overheid. Ook dat voornemen werd niet publiekelijk bekendgemaakt, waardoor potentiële gegadigden niet in staat waren zich voor de erfpacht aan te melden.
De zaak op het Caribische eiland impliceert ook mogelijke persoonlijke gevolgen. De betrokken minister werd door de rechter persoonlijk aansprakelijk gesteld voor de schade die een derde partij lijdt, indien hij de grond in erfpacht zou uitgeven zonder zich aan het Didam-arrest te houden. Partijen die bij een transactie het nakijken hebben, kunnen de schade wellicht dus persoonlijk op ambtenaren verhalen.
Op Sint Maarten kwam het zover niet, omdat er geen andere derde partij bij betrokken was. Of het daadwerkelijk zover komt dat ambtenaren persoonlijk aansprakelijk worden gesteld, moeten volgende rechtszaken dus uitwijzen. De mogelijkheid lijkt er wel te zijn voor de rechter.
Over persoonlijke aansprakelijkheid van ambtenaren is verder weinig jurisprudentie. Gebruikelijk is de betreffende overheid aansprakelijk te stellen. In 1933 stelde de Hoge Raad in het iconische Houtvester-arrest wel een ambtenaar van Staatsbosbeheer persoonlijk aansprakelijk, omdat hij voor het uitproberen van een brandblusmiddel een stuk heide in brand had gestoken.
Het vuur sloeg over op een nabijgelegen particulier bos, dat volledig in de as werd gelegd. De ambtenaar draaide voor de schade op.
Het artikel stelt dat een minister – dus een bestuurder – aansprakelijk werd gesteld en leidt daaruit af dat ambtenaren aansprakelijk kunnen worden gesteld. Vreemde redenering.
Dat vond ik nou ook. Een minister is géén ambtenaar. Wel dienaar van de Kroon. En dus van het algemeen belang.
Dan mag er ook wel eend gekeken worden in Cranendonck, daar wordt alles verkocht aan Lammers betonbedrijf, alle objecten van de gemeente wordt door lammers gekocht, de burgers weten niet eens dat er gemeente objecten verkocht worden.