Casus. In hoeverre is het gebruik van referentie-objecten mogelijk bij het bepalen van de Woz-waarde van woningen? Na een bepaling op Ameland moest de rechter het laatste woord krijgen.
Het blijft vaak een twistpunt tussen gemeenteambtenaren en huizenbezitters: de Wet waardering onroerende zaken. In dit geval had een Amelandse heffingsambtenaar de waarde van een appartement op 50.000 euro ingeschat, maar de eigenaar ervan zag het anders. Het zou 49.500 euro waard zijn.
De rechter gaf de eigenaar van het appartement gelijk. De ambtenaar ging in hoger beroep. Het appartement is deel van een complex. Andere, identieke appartementen waren immers voor hogere bedragen verkocht. Daarom vond de heffingsambtenaar zijn inschatting niet te laag. De belanghebbende, huizeneigenaar bleef natuurlijk bij het eerdere oordeel van de rechter.
Bezwaar
De wet is helder. Artikel 17 en 18 bepalen dat de waarde van een woning moet gelden vanaf de peildatum aan het begin van het jaar, in dit geval 1 januari 2009. De ambtenaar kan een systematisch vergelijking doen met andere woningen. Als de bewoner vervolgens bezwaar maakt, is het aan de ambtenaar om aannemelijk te maken dat de waarde van die vergelijking niet hoger uitvalt dan die op de peildatum.
Crux van het verhaal is dat de vergeleken appartementen allemaal op de begane grond zijn gelegen en de overnameprijs van inventaris meegenomen. “Gelet op het feit dat verschillende bedragen worden gehanteerd voor de overgenomen inventaris heeft de ambtenaar onvoldoende onderbouwd of en op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de overnameprijs van de inventaris die in de verkoopprijs is begrepen”, staat in de uitspraak.
“De bewering dat een verschil in de gerealiseerde verkoopprijzen niet wordt bepaald door de ligging van de appartementen acht het Hof evenmin onderbouwd.” De beroep is ongegrond verklaard.
@jaap, een typische reactie van iemand die niets van doen heeft met taxeren. In deze casus zit er 500 euro verschil tussen beide partijen en dan noem jij de waarde van de gemeente natte vingerwerk? noem mij 1 makelaar/taxateur die een waarde zo exact kan vaststellen. Henk heeft compleet gelijk, dergelijke zaken over zeer kleine bedragen jagen de kosten omhoog. taxeren is geen exacte wetenschap waarbij een marge van 500 euro te verwaarlozen is. de gemeente moet daarnaast waarderen ingevolge wetgeving aan de hand van gerealiseerde verkopen waarbij het marktgemiddelde en via systematische vergelijking een waarde wordt bepaald. In de huidige woningmarkt wordt dat steeds lastiger gezien het aantal verkopen. Je kan verder niet bij de jaarlijkse herwaardering waarbij de gemeentelijke taxateur in zijn eentje circa 15.000 woningen moet waarderen een marge van 500 euro gaan aanhouden, das gekkewerk. Dergeliijke procedures over zeer kleine verschillen werken uiteindelijk ook in het nadeel van de burger, uitvoeringskosten gaan omhoog, komen ten laste van de algemene middelen die vervolgens weer verhaald worden bij dezelfde burger die gaat procederen voor het verschil van 500 euro, middels een verhoging van het ozb tarief.
Ben het volledig oneens met Henk. Dit zou gemeenten aan moeten zetten zorgvuldiger te handelen. Taxaties zijn nu vaak niet correct, soms natte vingerwerk en ook te oud. Ook worden te vaak objecten die totaal niet op elkaar lijken toch voor de onderbouwing van een bezwaar wel met elkaar in vergelijking gebracht. Afwijkingen van perceeloppervlakte en ligging doen soms in het geheel niet mee in de taxatie. Ook veranderingen in de omgeving, aanleg snelweg, bedrijventerreinen en andere overlast gevende zaken worden zoveel mogelijk buiten de beschouwing gelaten. Dus gemeenten ga zorgvuldiger te werk om bezwaren en het instellen van beroep te vermijden.
We zien al meer in de rechtspraak dat getaxeerde waarden onderuit worden gehaald door kleine verschillen (oudere cv-ketel etc.). Dit vindt ik een verkeerde ontwikkeling. Het gaat immers om het feit of de ? 50.000 een juiste marktwaarde is. Het is geen exacte wetenschap maar sinds het verdwijnen van de fierensmarge
wordt steeds vaker gesteggeld over dergelijke kleine bedragen. Als dit de tendens wordt en gemeenten hierop worden afgerekend, worden de uitvoeringskosten van de WOZ binnen afzienbare tijd onverantwoordelijk hoog.