Het is een trend: wetenschappers die waarschuwen voor de miljarden aan verlies die gemeenten op hun grond moeten nemen. Het goede nieuws is wel dat het beter kan.
Nergens ter wereld investeerden lokale overheden zo
risicovol in gebiedsontwikkeling, concludeert hoogleraar Vastgoed- en
locatieontwikkeling Erwin van der Krabben tijdens
zijn oratie. Momenteel zitten veel gemeenten in de maag met hun onverkoopbare
grond. Het risicovolle beleid en de combinatie van crisis en krimp leidt op termijn tot
grote verliezen.
Toch kan het beter, stelt Van der Krabben. “Overal in de
wereld komen projectontwikkelaars en bouwondernemers met eigen plannen en
verwerven zij zelf de benodigde grond. Lokale overheden kunnen dan nog een
flinke vinger in de pap hebben. Via bestemmingsplannen kunnen gemeenten nog
steeds de regie voeren. En met instrumenten als onteigening kunnen ze bepaalde
ontwikkelingen bevorderen of juist tegenhouden.”
Masterplan
Er zijn al goede voorbeelden. Het masterplan van de gemeente
Nijmegen voor de ontwikkeling van het westen van de stad, bijvoorbeeld. De
gemeente is geen eigenaar van de grond, maar kan wel onderhandelen over de
bestemming van het terrein. Of marktpartijen de mogelijkheid geven dure
appartementen neer te zetten in ruil voor goedkopere woningen elders in de
stad. Onderhandelingsplanologie, noemt de hoogleraar dit.
Ook Leonie Jansen, universitair hoofddocent Planologie aan
de Universiteit van Amsterdam, vindt dat het afgelopen moet zijn met
decennialange optimisme. Jansen spreekt van een “kantorentragedie” en een “mismatch
op de woningmarkt”. Begin vandaag nog met een flexibilisering bij de
bouwplannen, is het advies aan professionals.
Afscheid nemen van de oude manier van werken zal evenwel
niet eenvoudig zijn. “Het is typisch Nederlands om hele wijken van duizenden
woningen in samenhang op te zetten; in andere landen worden hooguit twee-,
driehonderd woningen in één plan ondergebracht”, weet hoogleraar Van der
Krabben. Verder was grond ook de melkkoe voor gemeenten.” Toch zal de
molensteen steeds zwaarder wegen de komende jaren. De wetenschappers vinden het tijd voor actie.
Het Nieuwe Ontwikkelen
Van de Krabben staat dus niet alleen met zijn kijk op de
zaak. Tijdens een conferentie van de Werkgroep Stedelijke Herprogrammering
Woningbouw van de G32 waren soortgelijke verhalen te horen. En ja, voor die
noodzakelijke cultuuromslag is een wat voor de hand liggende term voor bedacht:
Het Nieuwe Ontwikkelen, wat vraagt om een betere invulling van alle rollen,
taken en verantwoordelijkheden.
Programmaleider Frank Wassenberg van onderzoeksinstituut
Nicis (PDF) komt eind september met een handreiking gemaakt voor gemeenten die
worstelen met dit probleem. Dan is bijvoorbeeld uitgewerkt waar en hoe de rol
van marktpartijen groter kan zijn en hoe de lokale overheid haar neiging tot
plannen meer kan loslaten. Hoe dan ook is het advies al rigoureus te snijden in
het aantal plannen. De focus moet volgens Wassenberg liggen op de bestaande
voorraad aan woningen.
Verbouwen in plaats van bouwen heeft de toekomst, is een van de
conclusies. “De echte revolutie is de traplift”, vindt Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar
Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft. De reden hiervoor is bekend: Nederland
vergrijst ook momenteel.
De melkkoe geeft geen melk meer maar zal wel blijven grazen. Geef een groep jongeren 1 hectare grond, laat ze zelf een plan maken. Maak de wegen van gravel, lantaarnpalen van Carbid lampen en ze houden geld over om een leuke woning neer te zetten en daarbij kunnen ze makkelijker de Kosten van de vergrijzing ophoesten.
Net als bij beleggen geldt ook hier: resultaten uit het verleden bieden geen garanties voor de toekomst. Prima dat de gemeente zelf ontwikkeld maar hou ook rekening met tegenvallers.
In Almelo hadden ze allang een Masterplan. Nu zit men daar diep in de financi?le problemen, en probeert men met kunst- en vliegwerk verdere verliezen te beperken danwel tegen te gaan. Ik denk dat het allemaal niet zal helpen zolang men de landelijke tunnelvisie van bezuinigen op de verkeerde mensen en instellingen in stand houdt….danwel uitbreidt, en hun rekening van het door in stand gehouden wanbeleid naar lagere overheden afschuift.
Eerlijk gezegd staat hier voor mij niet veel nieuws. Soms ontwikkelt de gemeente zelf en bepaalt de gemeente alles, soms ontwikkelt een ander en houdt de gemeente de regie. Zo is het nu, en blijkbaar vindt men dat de gemeente vaker de regie moet nemen.
Waarom?
Blijkbaar omdat de gemeente geen geld mag verdienen met investeringen in de grond. Laat dat maar aan de ontwikkelaars over, lees ik hier. De gemeente houdt dan de regie, en zit zonder risico’s.
Leuk, maar mag de gemeente ook iets van de meerwaarde meepikken van die grond? Bij regie kan dat niet. Bij zelf ontwikkelen wel.
Daarom hebben de gemeenten zo vaak zelf ontwikkeld. En tot nu toe ging dat goed. Er kwam geld binnen, en daar konden de gemeenten weer andere zaken van bekostigen. Een overheid die zichzelf (deels) bedruipt, wat wil je nog meer?!
Nou, blijkbaar wil je een overheid die alleen de regie houdt. Want dan hebben we geen risico’s. Klopt, maar de opbrengsten tot nu zijn vele malen groter geweest dan het (eventuele) verlies nu. De gemeenten zijn tot nu zeer verstandig bezig geweest. Maar nu die verliezen er zijn, zouden de gemeenten subiet moeten stoppen met zelf ontwikkelen?
Even realistisch blijven hoor. Gemeenten hebben altijd de keuze tussen ontwikkelen en regie voeren, en zouden de keuze moeten blijven houden. Dan bepalen de marktkansen wel welke keuze de gemeente maakt. En blijven de risico’s altijd binnen de perken.