Gemeenten doen er goed aan hun grondposities drastisch af te waarderen. Niet een beetje, maar gewoon echt. En ook niet volgend jaar, maar nu.
– COLUMN – Luc Dietz
De schade is, in reële zin, zeer beperkt en het levert binnen afzienbare tijd veel nieuwe marktkansen op. Daarbij getuigt het van veel realisme wanneer gemeenten het lef hebben dit te doen.
Ik twitterde dat onlangs en kreeg van verschillende kanten vragen, zoals: 'wie gaat dat betalen'. Niemand, want het is niet bestaand geld dat door veel gemeenten aan de inkomstenkant van de balans al meegenomen is en deels zelfs al uitgegeven is.
Drie redenen
– Voor mij zijn er enkele redenen om de grondposities af te waarderen. Meest simpele is dat je niet bestaand geld ook niet moet laten bestaan. Het is jezelf en de kiezer voor gek houden wanneer je in deze tijd in een gemeentelijke begroting nog rekening houdt met additionele grondopbrengsten. Eens komt uit dat het geld er niet is en voorlopig ook niet komt. Gezien de huidige economische situatie gaan de meeste wethouders dat moment nog deze periode meemaken.
– Een hele belangrijke andere reden is het willen creëren van schaarste. Schaarste wil gewoonweg zeggen dat er meer vraag is dan aanbod. Dan stijgen op dat moment direct de prijzen. Door grondposities sterk af te waarderen haal je de enorme druk weg om deze gronden uitgegeven te krijgen.
Feitelijk haal je als gemeente deze gronden van de markt. Ze hoeven immers niets (even) meer op te brengen. Wanneer een gemeente zich vervolgens concentreert op die locaties waar de markt nog op zit te wachten, is dat het schaarse product omdat er even geen alternatief is. Het is dus ook van belang om allerlei nieuwbouwplannen bewust in de ijskast te zetten. Ook dat creëert schaarste.
– Wellicht de allerbelangrijkste reden is de invloed die grondspeculatie vanuit gemeenten heeft op de waarde van vastgoedbeleggingen. Het overeind houden van de huidige grondexploitaties bij veel gemeenten zorgt ervoor dat gemeenteambtenaren hun best moeten doen om nieuwe bedrijven binnen de gemeentegrenzen te halen en hen een nieuw pand te laten bouwen. Dan kan er immers grond door de gemeente uitgegeven worden. Bestaand vastgoed komt hierdoor leeg te staan en blijft dat ook omdat dezelfde gemeenteambtenaar geen enkel belang heeft om een bestaand pand gevuld te krijgen; dat levert immers geen bijdrage aan het halen van de grondopbrengst.
We zien inmiddels echt schrijnende voorbeelden van gemeenten die zelfs een bouwvergunning voor een duurzame verbouwing van een kantoorpand tegenwerken, om aan de andere kant de huurder te bewegen naar nieuwbouw te gaan. Uiteindelijk is dit 'Penny wise Pound foolish'. In sommige gemeenten is de leegstand immers inmiddels zo groot, dat het de aantrekkingskracht van deze gemeente zodanig negatief beïnvloed, dat geen enkele gronduitgifte dit goed kan maken. Dit onderwerp staat momenteel ook centraal in de serie De Slag om Nederland van de VPRO.
Afwaarderen onmogelijk?
Waar raakt dit grondbeleid van gemeenten nu onze dagelijkse economie? Dat is niet zo ingewikkeld. Het handhaven van de gewenste grondopbrengst werkt op een ongelooflijke wijze leegstand in de hand. Deze leegstand zorgt voor problemen bij beleggers in vastgoed. Deze beleggingen in vastgoed worden gefinancierd door onze pensioenfondsen. De waarde van onze pensioenen daalt dus mede ten gevolg van het lokale grondbeleid.
Is het serieus afwaarderen van grond een onmogelijke vraag om aan gemeenten te stellen? Dat lijkt me niet, de verliezen zijn er immers nu ook al, doe het dan maar in één keer. Belangrijker is echter dat gemeentebesturen zo de druk wegnemen bij hun ambtenaren om maar grond te verkopen. Daarmee concurreert men niet alleen met private grondbezitters, maar vooral met de bestaande en voor groot deel leegstaande vastgoedmarkt.
Het afwaarderen van gronden gaat zorgen voor een hernieuwde prijsopbouw van de grondmarkt, ruimte voor de markt, ruimte om leegstand te vullen en – niet geheel onbelangrijk – veel realistischer gemeentelijke begrotingen. Ik ben er van overtuigd dat gemeenten die dit – bij voorkeur in gezamenlijkheid per regio – doen, er sneller bovenop komen en beter uit de economische strijd komen.
