Er moet een einde komen aan speculatieve grondhandel met opgesplitste (landbouw)percelen. Het gaat hierbij specifiek om transacties tussen grondhandelaren en particulieren. Deze praktijken kunnen voor hen schrijnende gevolgen hebben, doordat zeer regelmatig valse beloften worden gedaan. Hierdoor zien ze hun belegde vermogen of pensioen in rook opgaan.
Dat schrijft minister Keijzer van VRO in een recente brief aan de Tweede Kamer. In de brief staat ook een aantal voorstellen om particulieren beter te beschermen tegen deze handel. De brief is mede uit naam van minister Heinen van Financiën en de staatssecretaris Rutte van Justitie en Veiligheid opgesteld.
Achtergrond ‘dubieuze grondhandel’
Bij speculatieve grondhandel gericht op particulieren – door Keijzer verwoord als ‘dubieuze grondhandel’ – gaat het om de praktijk, waarbij vooral grote onbebouwde percelen worden gesplitst in kleinere percelen met standaardmetrages. Die worden vervolgens voor een veelvoud van de oorspronkelijke prijs als belegging aan particulieren verkocht. Het gaat fout wanneer grondhandelaren de – meestal onjuiste – suggestie wekken dat er een (omgevings-)planwijziging op komst is, waardoor de grond een waardesprong zal maken en daarmee rendement oplevert. Vaak betreft het landbouwgrond, die een woonfunctie zou krijgen volgens de grondeigenaar.
De gevolgen van deze praktijk voor particulieren zijn soms schrijnend, zo heeft de minister opgemaakt uit diverse mediaberichten. Zo zijn particulieren hun ingebrachte spaar- of pensioengeld kwijtgeraakt, omdat de door de grondhandelaar (onterecht) beloofde planwijziging uitblijft. Keijzer: ‘Het gaat hier dus nadrukkelijk niet om de situatie waarin speculatieve grondaankopen worden gedaan door ontwikkelaars of andere professionele partijen. Zulke partijen kopen grond op locaties waarvan zij verwachten dat hier in de toekomst gebiedsontwikkeling kan plaatsvinden.’
Onderzoek Kadaster
Het kabinet heeft het Kadaster onderzoek laten doen naar de omvang en impact van speculatieve grondhandel bij de splitsing van onbebouwde landbouw- natuur- of industriegrond. Dat onderzoek was in juni 2024 al klaar, maar actie naar aanleiding van het onderzoek bleef uit. Daarom heeft Keijzer afgelopen voorjaar een update van het onderzoek aan het Kadaster gevraagd. Die bleek in lijn met de uitkomsten van het eerdere onderzoek.
Omvang grondhandel particulieren
Uit de brief wordt duidelijk dat het op zichzelf in Nederland is toegestaan om een perceel in meerdere percelen te splitsen en deze tegen betaling aan te bieden. ‘Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat iemand op een onroerende zaak kan hebben. Daartoe behoort ook het splitsen van dat recht volgens legitieme redenen’, aldus de minister. Zo is splitsing gangbaar bij reguliere gebiedsontwikkeling, waar ontwikkelaars de gesplitste percelen aan toekomstige bewoners verkopen.
Grondhandel wordt volgens Keijzer echter dubieus als grondhandelaren zich richten op particulieren met de suggestie van een lucratieve belegging. Zij houden zich dan niet aan de wet, door bijvoorbeeld oneerlijke handelspraktijken in te zetten. Dat kan gaan om het achterhouden of pas heel laat verstrekken van essentiële informatie. Hierdoor moet de de consument niet goed geïnformeerd een besluit nemen. Dit geldt ook voor een agressieve telefonische benadering of ‘te optimistische kansen die aan de keukentafel worden voorgespiegeld’. De minister keurt dit soort praktijken sterk af.
Pakket maatregelen
Op basis van de update van het Kadaster-onderzoek is een pakket maatregelen voorgesteld, onderverdeeld in ruimtelijke maatregelen, financiële – en toezichtmaatregelen en rechtsbeschermingsmaatregelen. Tot de ruimtelijke maatregelen hoort de mogelijkheid van een splitsingsverbod bij speculatieve handel van landbouwgrond, naar Scandinavisch voorbeeld. Daar was in de motie Minhas/Boulakjar in de Tweede Kamer om gevraagd.
Het invoeren van een algeheel splitsingsverbod is in strijd met het eigendomsrecht en het vrije verkeer van de interne markt van de Europese Unie. In de Scandinavische landen komt een absoluut splitsingsverbod dan ook niet voor, maar is splitsing wel mogelijk in geval aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Ook moet er een bijzondere procedure worden doorlopen om de splitsing te voltooien. Het blijkt volgens Scandinavisch onderzoek dat in Europeesrechtelijke context is aanvaard dat ruimtelijk beleid beperkingen kan opleggen aan eigendom. Dat betekent in beginsel dat het toelaatbaar is dat een overheid regels opstelt met het doel grondspeculatie te beheersen.
Wijzigen Wet op het financieel toezicht
Als financiële maatregel heeft een werkgroep bekeken hoe het aanbieden van speculatieve (landbouw)grond vaker onder het bereik van de Wet op het financieel toezicht (Wft) zou kunnen vallen. Daarbij is het idee dat consumenten extra bescherming genieten doordat grondhandelaren zich aan bepaalde aanvullende regels moeten houden. De AFM kan dan weer toezicht houden op deze grondhandelaren.
Wettelijke bedenktijd
Eén van de rechtsbeschermingsmaatregelen die door de KNB (Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie) is voorgesteld, is de invoering van een wettelijke bedenktijd van drie dagen voor particuliere kopers van grond. Zo’n bedenktijd geldt nu al bij de koop van een woning door een particulier. Met deze bedenktijd krijgt de consument tijd om na te denken over zijn transactie, waardoor hij beter beschermd wordt tegen het doen van een impulsaankoop. Ook kan de consument de bedenktijd gebruiken om na te gaan of de informatie van de verkoper wel klopt. Daarnaast wordt het makkelijker voor een consument alsnog eenvoudig van de koop af te zien. Het invoeren van een wettelijke bedenktijd voor particuliere kopers van grond zou deze kopers dus extra bescherming kunnen bieden en malafide praktijken rondom dubieuze grondhandel kunnen tegengaan.
Weinig concrete actie
Aan het einde van de 14 pagina’s tellende Kamerbrief lijkt Keijzer verrassend genoeg toch vooral de verantwoordelijkheid bij de particulieren zelf te leggen. ‘De wet bevat bruikbare handvatten voor particulieren – individueel of gezamenlijk via een massaclaim – om achteraf op te komen tegen malafide grondhandelaren.’ Zij voegt daaraan toe dat ‘voor veel onderzochte maatregelen geldt dat, in het licht van de omvang van de problematiek en het functioneren van de grondmarkt als geheel, er te veel neveneffecten zouden ontstaan en/of deze maatregelen niet proportioneel zijn’.
Concluderend betekent dit dat komende periode alleen de invoering van een wettelijke bedenktijd van drie dagen voor particuliere kopers van grond nader wordt verkend. Verder zet de minister van VRO in op voorlichting, zal ze de ontwikkelingen van deze praktijk blijven volgen en het Kadaster periodiek vragen naar updates.
Geef een reactie