Het tekort aan huurwoningen neemt in 2012 verder toe. Er liggen echter kansen in de vastgoedmarkt.
Dat blijkt uit onderzoek dat het vastgoedadviesbureau Capital Value heeft uitgevoerd onder woningbeleggers en corporaties. Om deze kansen te benutten is volgens de ondervraagde corporaties verdere verruiming van de regels noodzakelijk. Ook zal volgens beleggers aanpassing van grondbeleid moeten plaatsvinden door gemeenten. Op jaarbasis is ca. 1.5 miljard euro beschikbaar voor investeringen in huurwoningen.
Tekort met name in groeiregio’s
Uit cijfers van het CBS blijkt dat het aantal huishoudens tot 2020 met name in de Randstad zal toenemen. Waar de vraag naar huurwoningen nog steeds toeneemt, mede door de economische situatie, kent de bouwproductie van nieuwe woningen echter een dieptepunt. In 2011 zijn 49.000 woningen toegevoegd aan de voorraad. Voor komend jaar wordt een verdere terugval verwacht naar ongeveer 40.000 woningen.
36% van de corporaties heeft meer dan 10.000 woningzoekenden op de wachtlijst staan, zo blijkt uit het onderzoek. Slechts 16% van de ondervraagde corporaties heeft geen wachtlijst. Deze gegevens worden bevestigd door het recente onderzoek van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting waaruit blijkt dat de wachttijd voor een sociale huurwoning kan oplopen tot 15 jaar. Uit dit onderzoek bleek eveneens dat het aantal huurwoningen dat in 2011 vrijkomt verder is afgenomen.
Beleggers willen nog steeds investeren
De visie van de 50 grootste woningbeleggers in door het onderzoek in kaart gebracht en dan blijkt dat beleggers nog steeds willen blijven investeren in verhuurde woningen. Institutionele beleggers tonen voornamelijk interesse in nieuwbouw in de groeiregio’s, waarbij huurwoningen in het middensegment (650-1.000 euro per maand) de voorkeur hebben. Voor deze woningen is zeker 500 miljoen euro op jaarbasis beschikbaar. Marijn Snijders van Capital Value: “Om deze woningen realiseerbaar te maken zullen gemeenten hun uitgiftevoorwaarden moeten aanpassen en ook moeten projectontwikkelaars hun plannen afstemmen op de vraag uit de markt. Het is een goede ontwikkeling dat gemeenten en institutionele beleggers in toenemende mate in overleg zijn over nieuw te realiseren projecten”.
Particuliere en Duitse beleggers hebben een voorkeur voor bestaande bouw. Met name particuliere beleggers kunnen een belangrijke rol spelen bij de aankoop van woningbezit van corporaties. Deze groep neemt in omvang nog steeds toe. De ondervraagde beleggers zijn positief over de huurmarkt en verwachten een verdere groei van de huurprijzen mede door het ontstaan van tekorten. Wel is deze groep kritischer geworden bij de verwerving omdat uitpondresultaten tegenvallen als gevolg van de situatie op de koopwoningenmarkt.
De totale groep van beleggers kan op basis van de huidige gegevens jaarlijks circa 1 miljard euro investeren in bestaande huurwoningen. Ook financiers blijven actief in dit segment.
Complexgewijs verkopen
Uit het onderzoek blijkt dat 42% complexgewijs wil verkopen om nieuwe investeringen te kunnen doen. Veel investeringen zijn op dit moment bevroren als gevolg van de financiële situatie “We staan open voor complexgewijze verkoop, maar regelgeving belemmert onze mogelijkheden dit op een goede manier te doen” aldus een van de corporaties die aan het onderzoek meewerkte. De verkoop van complexen kan (een deel van) de corporaties de mogelijkheid bieden nieuwe investeringen te doen in de bestaande voorraad of nieuwbouw te bewerkstelligen. Dit zal noodzakelijker worden omdat corporaties in veel gevallen niet in staat zijn voldoende woningen te kunnen verkopen aan huurders danwel bij leegstand aan particulieren.
Veel corporaties geven aan bij het vrijkomen van de woningen de huurprijzen te willen verhogen. Op dit moment verhuren veel corporaties een deel van het bezit (in het middensegment) gemiddeld 25-30% onder de huurprijs die gevraagd mag worden. Uit het onderzoek blijkt dat 47,6% van de corporaties de huur wil gaan verhogen van woningen die vrijkomen in het middensegment. Opmerkelijk is dus dat meer dan de helft dit op dit moment niet van plan is.
Conclusie
Het onderzoek concludeert: “Een actievere samenwerking tussen overheid en marktpartijen is noodzakelijk om de tekorten niet verder toe te laten nemen. Er liggen nog steeds kansen, want er is kapitaal beschikbaar. Wel is meer onderzoek noodzakelijk om de kwalitatieve en kwantitatieve vraag naar huurwoningen beter in beeld te brengen.”
Wellicht is het een suggestie dat met name de grotere institutionele beleggers hun inkoopcriteria aanpassen aan de tijd waarin we leven en de behoefte die er is. Ondanks dat er volop geld beschikbaar is, investeert men te weinig in middelgrote nieuwbouwprojecten buiten de grote steden? Dit komt omdat men gewend is – oa vanwege overhead – het liefst projecten in te kopen vanaf 50 woningen in de grote steden als Den Haag, Rotterdam, Amsterdam en Utrecht. Echter, die schaal van projecten droogt op (zeker qua grondgebonden woningen) en ook buiten de grote steden willen veel mensen graag een woning huren van 700 tot 900 euro huur.
Het is al jaren bekend dat er meer aan huurwoningen gesloopt is/werd dan terug gebouwd. Reken maar uit dat 75 sociale huurwoningen tegen de grond gaan en er 50 terug worden gebouwd waar onder dan 40 huurwoningen en 19 koopwoningen. En waarbij ook nog eens 10 % van de huurwoningen boven de huurtoeslaggrens zitten van ? 34.085
Of 106 duplexwoningen slopen en 56 terug bouwen.
Dankzij de mogelijkheden om het eerdere Bouwbesluit niet na te leven ivm onderhoud kan er nu geschreven worden dat “de woningen in slechte staat zijn”, Alhoewel renoveren nog altijd goedkoper kan zijn dan sloop lijken de laagste inkomens WEER de dupe te worden.
Als corporaties bestaande woningen opkopen dan kan de wachttijd voor een huurwoning worden teruggeddrongen. Tegelijk krijgt de markt voor koopwoningen weer een stimulans. Vooral wanneer de corporatie de laatste woning in een ’treintje’ koopt waarin kopers op elkaar wachten.