Gemeenten slagen er gemiddeld goed in een reële WOZ-waarde vast te stellen voor woningen. Ook individuele afwijkingen blijven vrijwel overal binnen de norm. Dat blijkt uit een maandag gepresenteerd onderzoek van de Waarderingskamer en het Kadaster.
De WOZ-waarde geldt als maatstaf voor verschillende belastingen, waaronder de onroerendezaakbelasting. Meer dan 800.000 woningverkopen in de periode 2012-2017 zijn tegen het licht gehouden. ‘Het doel was om vast te stellen in welke mate gemeenten erin slagen de WOZ-waarde marktconform vast te stellen.’ Acceptabele afwijkingen van 0 tot 2 procent komen het vaakst voor. ‘Er is bij geen enkele gemeente sprake geweest van een systematische over- of onderwaardering van woningen.’
Waardestijging na verkoop
De WOZ-waarden van niet-verkochte woningen liggen wel enkele procenten lager dan van de verkochte, zo blijkt. Een verklaring hiervoor is bijvoorbeeld dat een woning direct na de verkoop een hogere waarde kan krijgen doordat de nieuwe eigenaren deze opknappen. ‘Bij niet-verkochte woningen komt het effect van stijgende marktwaarden soms enkele maanden trager in de WOZ-waarde tot uitdrukking.’
Individuele afwijkingen
Dat de gemiddelde afwijking van de marktprijs klein is, wil niet automatisch zeggen dat dit ook geldt voor individuele taxaties. Een sterke afwijking naar boven en een uitschieter naar beneden, kunnen samen uit de bus rollen als een gemiddelde dat de marktwaarde goed benadert. Jaarlijks komen circa tien gemeenten tot individuele waarderingen die sterker afwijken dan internationale normen voorschrijven, maar gelet op de lokale omstandigheden is dit ‘niet bijzonder’.
Whitepaper | Gevolgen wijzigingen woningwaarderingsstelsel
In gesprek
Vooral in kleinere gemeenten zijn afwijkingen verklaarbaar vanwege onder andere ‘het geringe aantal transacties’. De onderzoekers zien de mate van de individuele afwijkingen bovendien ‘gestaag afnemen’ door de jaren heen. De Waarderingskamer gaat de resultaten niettemin onder de aandacht van gemeenten brengen, en wil ‘vooral in gesprek gaan met gemeenten waar de gerapporteerde kengetallen per waardepeildatum sterk variëren’.
Groen licht
De Waarderingskamer houdt toezicht op de WOZ-waardebepaling door gemeenten. Onlangs werd bekend dat alle gemeenten dit jaar groen licht kregen om de waarden bekend te maken. Het Kadaster, ook betrokken bij het onderzoek, is beheerder van de Landelijke Voorziening WOZ, de ICT-dienst die de gemeentelijke WOZ-waarden ontsluit. Ook registreert het Kadaster alle vastgoedtransacties en analyseert de organisatie woningmarktinformatie.
Toch opvallend dat verkoop (vraag)prijzen 30 a 40% hoger liggen dan de WOZ waarden. De uiteindelijke verkoopprijs zal wellicht lager zijn uitgekomen echter het verschil blijft substantieel. Heb afgelopen half jaar op Funda in de verkoop staande huizen bekeken in relatie met de WOZ waarden. Mijn stelling is dat huizenkopers over het algemeen op basis van het mijn vaststelling meer afdragen aan een gemeente dan bewoners die al lange tijd op eenzelfde locatie wonen.