‘Erfpacht werkt beter dan startersleningen’

Droevige cijfers van grondverkopen en woningtransacties? Met erfpacht komt de markt weer in beweging, is het advies.

“Gemeenten moeten het dan wel inzetten als een handig financieringsinstrument”, stelt senior adviseur Erwin Daalhuisen, specialist van erfpachtconstructies bij het bureau Fakton. En voorstander. Het gaat immers om een zeer effectieve financierings- en gronduitgiftemethode, ziet Daalhuisen in een groeiend aantal gemeenten.

Het probleem is vooral dat huizen qua prijs heel aardig zijn te betalen, maar tegelijkertijd lastig zijn om te financieren. Banken zijn terughoudend bij het verstrekken van hypotheken. Dit jaar worden de voorwaarden nog strenger dan ze momenteel al zijn. De hardste klappen vallen bij starters. Volgens Daalhuisen zouden ze geholpen zijn als gemeenten vaker voor erfpacht kiezen, maar willen huizenbezitters niet liever op hun eigen grond wonen?

“Ja”, zegt de kenner. “Maar die keuze hebben ze meestal niet. Het is de vraag of ze wel of niet een huis kunnen kopen. Dat is de praktijksituatie. Veel starters blijven momenteel bij hun ouders wonen, of ze verhuizen naar een appartementje, terwijl ze liever een huis kopen waarin hun kinderen kunnen opgroeien.”

Aflossen
Het voordeel: op grond hoeven ze niet af te lossen. Daarom zijn de maandlasten lager. Op een huis van 200.000 euro scheelt dat zo 100 euro per maand, heeft Daalhuisen berekend. “Als je dit spaart en een keer een meevaller krijgt, kan je de grond altijd nog kopen.

Vraag blijft wel of de financieringskloof niet kan worden overbrugd door startersleningen. Dat kan ook, is het antwoord, maar die leningen kennen weer nadelen die erfpacht niet heeft. De rente en de aflossing van een starterslening moet na drie jaar worden betaald. Zo worden lasten naar de nabije toekomst verschoven. Startersleningen kosten gemeenten geld, omdat ze de eerste drie jaar geen rente ontvangen. Erfpacht kost niets en levert soms ook geld op.

Het gaat om een zakelijke overeenkomst dat een gebruiker het recht geeft de grond van iemand anders te gebruiken. Erfpachters profiteren niet van de mogelijke waardestijging van de grond, maar kunnen wel hun woning financieren. Gemeenten moeten hiervoor een afdeling hebben. Dit voor het beheren van contracten, de administratie en het innen van de canons. Daalhuisen stelt dat de kosten van deze afdeling kunnen worden betaald uit de opbrengsten van de canons.

Begroting
Regel dit op een nette manier, adviseert Daalhuisen. Wie als gemeente flink wil verdienen aan haar erfpachters lost het probleem van de woningmarkt niet op. Dan zijn er namelijk geen kopers van woningen geïnteresseerd in deze manier van financieren. Het advies is te kiezen voor een eeuwigdurende overeenkomst, zonder afloopdatum of tijdvakken. “Het woord eeuwig klinkt mogelijk heftig, maar hiermee voorkom je later gezeur.”