Zeker 85 procent van de 25 grootste gemeenten is druk met duurzaamheid. Het verduurzamen van bestaand, maatschappelijk vastgoed loopt wel achter.
De focus ligt ook steeds meer op kostenbesparingen, stelt accountancy- en adviesbureau Deloitte en Agentschap NL na kwalitatief onderzoek. Dat is gekeken naar het beleid rond gemeentelijk vastgoed is logisch. Met een portefeuille van 42 miljoen vierkante meters is het vastgoedbezit van gemeenten vergelijkbaar met dat van de hele Nederlandse kantorenmarkt.
Nieuwbouwprojecten zijn meestal erg duurzaam. “Maar bij het verduurzamen van bestaand vastgoed, wordt vaak alleen gedacht aan het plaatsen van zonnepanelen en wat losse maatregelen”, ziet Rob Huisman , senior manager bij Deloitte. “Gemeenten stellen in hun onderzoek dat zij op koers liggen, maar bij bestaand vastgoed valt veel meer te besparen wanneer er integraal wordt verduurzaamd.”
Business case
Een heldere business case moet in combinatie met een plan van aanpak voor vastgoedverbetering en energiebesparing leiden tot een beter milieu en besparingen voor de lange termijn. “Maak duidelijk inzichtelijk welke investeringen moeten worden gemaakt en belangrijker nog, hoe deze worden terug verdiend. Vaak is het zelfs onduidelijk wat nu het jaarlijkse energieverbruik is, of welke besparingsmogelijkheden er zijn”, zegt Huisman.
“Juist bij bestaande bouw zijn noodzakelijke investeringen zeer hoog. Dit geld is op dit moment moeilijk vrij te maken. Uit het onderzoek blijkt dat daarbij het energieverbruik en besparingspotentieel, nog niet duidelijk in beeld is gebracht. Ook blijkt dat de duurzaamheidsambities niet goed worden vertaald richting de werkvloer, dan worden het opzetten en aansturen van projecten onmogelijk gemaakt en kansen gemist.”
Obstakels
De ondervraagde gemeenten hebben ook aangegeven welke beren zij op de weg naar duurzaamheid zien. Het ontbreekt vaak nog aan kennis van energiebesparing en -verbruik en de mogelijkheden hier beter mee om te gaan.
Ook de zogeheten split incentive helpt niet mee. “Bij een split incentive zijn de gebouweigenaar en de gebouwgebruiker verschillende partijen”, staat in het rapport. “De gebouweigenaar investeert, terwijl de gebruiker de eventuele voordelen geniet, zoals een lagere energierekening. Het doorbreken van de split incentive wordt door vrijwel alle bij het onderzoek betrokken gemeenten aangegeven als een belangrijke succesfactor.”
Oplossingen
Dit hoeft volgens de kenners gaan patstelling te zijn. “Een split incentive kan op diverse manieren doorbroken worden, bijvoorbeeld door een stijging van huurlasten (in relatie tot de verlaagde energielasten) en een verdeling van opbrengsten.”
Integraal verduurzamen is dichterbij dan de meeste gemeenten momenteel voor ogen hebben. De technische kennis om slimmer om te gaan met bestaand vastgoed is er!
Een praktische vertaling van ambities naar uitvoering is bijvoorbeeld een Duurzaam Meerjaren Onderhoud Plan (DMOP). Met zo?n plan grijpt de gebouwbeheerder natuurlijke onderhoudsmomenten aan om een verbeterslag te maken. Hierdoor worden investeringen beperkt, met een beter en duurzaam resultaat tot gevolg…
Een DMOP biedt daarmee inzicht in de kansen die de bestaande bouw met zich meebrengt, geeft oplossingsrichtingen en brengt de consequenties voor de gebouwprestatie in kaart.
Maikel Walraven, bouwkundig adviseur
Advin B.V.