Gebiedsontwikkeling, een drama? Kies voor stakeholders van bouwprojecten, stelt wethouder Adri Duivestein van Ruimtelijke Ontwikkeling in Almere.
“Woningbouwproductie ingestort”, kopte Het Financieele Dagblad in mei van dit jaar, en Cobouw meldde onlangs dat in het eerste kwartaal van 2011 dertig leden van Bouwend Nederland failliet zijn gegaan. De crisis maakt duidelijk dat de huidige manier van gebiedsontwikkeling niet bestand is tegen conjunctuurschommelingen, en dus geen toekomst heeft. De vraag die dat oproept, is hoe dan om te gaan met gebiedsontwikkeling.
“Om die vraag te beantwoorden, moeten we starten met een terugblik op de afgelopen decennia”, zegt Adri Duivesteijn, wethouder in Almere. “Van 1960 tot 1990 was er een directe relatie tussen geïnvesteerd kapitaal en een plan of ontwikkeling. Beleggers als ABP, PGGM of BPF hadden een eigen ontwikkelingsafdeling, aannemers een eigen ontwikkelingsmaatschappij.
Kernactiviteiten
Vanaf de oprichting van de NEPROM is die directe relatie gaandeweg verdwenen; de beroepsgroep ontwikkelde zich, beleggers en aannemers focusten zich meer en meer op hun kernactiviteit – het behalen van rendement -, met als gevolg dat in Nederland een zelfstandige ‘tussenlaag’ is ontstaan: de risicodragende, vaak grootschalige projectontwikkelaar. Hoewel, risicodragend… juist omdat ontwikkelaars ándermans geld investeren, juist omdat zij pas starten als 70 procent van een project is (voor)verkocht, valt het in de praktijk wel mee met dat risico.”
Nederland is één van de weinige landen waar projectontwikkelaars zo’n grote rol in het bouwproces hebben gekregen. Als het gaat om complexe opgaven, bijvoorbeeld de bouw van het Almeerse Stadshart, is het inschakelen van een ontwikkelaar gelegitimeerd, vindt Duivesteijn.
“Maar waar het gaat om simpele woningbouw, is het onbegrijpelijk dat wij dat in de afgelopen jaren massaal aan de projectontwikkelaar hebben overgelaten. En wat heeft het ons opgeleverd? Kijk naar de VINEX-locaties: rijen en rijen met dezelfde eengezinswoning, met een standaardmaat van 5.40 bij 9.20 meter, waarbij variatie zich beperkt tot de gevel. Als je dat vergelijkt met landen als België, Frankrijk of Italië, waar de eindgebruiker vaak realisator is, denk ik: wij hadden het toch ook zélf kunnen doen?”
Koerswijziging
In Almere heeft Duivesteijn – bij zijn aantreden in 2006 – principieel gekozen voor een fundamentele koerswijziging. “Wij hebben afstand gedaan van de ‘hit and run’ cultuur, waarbij ontwikkelaars grote aantallen woningen neerzetten, de sleutel overhandigen en vertrekken. Juist omdat ontwikkelaars streven naar maximale winsten, zien wij een grote eentonigheid in wat zij bouw(d)en: een ‘gemiddelde’ – en dus vaak anonieme – woning voor een gezin, omdat die nu eenmaal het meest courant is.”
In plaats daarvan geeft Almere de eindgebruiker een preferente positie: de persoon of partij die een woning of gebied voor langere tijd in beheer neemt. Dat zijn – in beginsel – particuliere opdrachtgevers, beleggers en corporaties. Duivesteijn: “Met deze zogenoemde stakeholderstrategie keren we eigenlijk terug naar die ‘directe relatie’ tussen kapitaal en plan, zoals we die vroeger kenden. We kiezen voor partijen met eigen geld, gedreven door idealen, die zich langdurig aan de stad willen committeren.”
Grondtransacties
Hoe doe je dat nu, de eindgebruiker centraal stellen? “Almere heeft natuurlijk het voordeel dat de grond in handen is van het gemeentebestuur”, legt Duivesteijn uit. “Daarnaast is het zo dat grondtransacties, zo staat vermeld in de ‘Reiswijzer Gebiedsontwikkeling’ van VROM, NEPROM, VNG, IPO en het ministerie van Binnenlandse Zaken, in beginsel niet aanbestedingsplichtig zijn. Dit betekent dat wij onze eigen partners kunnen kiezen. Dat gebeurt óf bij enkelvoudige uitgifte als het gaat om zelfbouwers, óf op basis van een kwalitatieve competitie op uitnodiging.”
De koerswijziging is ingezet in een periode van hoogconjunctuur, ver voordat de gevolgen van de crisis zich begonnen af te tekenen. Duivesteijn: “Wij hebben de crisis niet voorzien, maar onze strategie blijkt het juiste antwoord. Overal om ons heen zien we grote bouwprojecten stil vallen, maar in Almere tellen wij de‘zegeningen’ van de stakeholderstrategie, die op een drietal fronten zichtbaar wordt: in de zelfbouwwijken, verspreid over de stad, in de Kustzone in Almere Poort en in Almere Hout Noord.”
Meer over deze voorbeelden is hier te vinden >>
Geef een antwoord