Rotterdam neemt maatregelen om de toegang tot de woningmarkt te verbeteren. Zo komt er een starterslening voor koopwoningen, wordt kamerverhuur aan banden gelegd en krijgen mensen met ‘maatschappelijke beroepen’ in bepaalde wijken voorrang bij een huurwoning.
Rotterdam kampt, net als veel andere plaatsen, met krapte op de woningmarkt en bijgevolg stijgende prijzen en minimale doorstroming. De gemeente kondigt maatregelen aan om deze problemen aan te pakken. ‘Veel Rotterdammers zitten vast omdat ze niet aan een betaalbare woning kunnen komen. Met deze nieuwe maatregelen maken meer starters en gezinnen kans op een woning,’ zegt wethouder Bas Kurvers.
De maatregelen maken deel uit van twee nieuwe gemeentelijke verordeningen, waar de raad nog mee moet instemmen.
Starterslening
Starters tussen de 18 en 35 jaar uit Rotterdam kunnen als het aan de wethouder ligt een lening krijgen van maximaal 30.000 euro. Dit bedrag kunnen ze gebruiken voor een koopwoning binnen de gemeente tot de bovengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (325.000 euro). Het gaat om een lening bovenop de normale hypotheek, ‘om het verschil te overbruggen tussen de aankoopprijs van de woning en de maximale hypotheek’.
De eerste drie jaar hoeven over de lening geen rente en aflossing te worden betaald, aldus de stad. De gemeenteraad besluit begin juli over de startersleningen en de bijbehorende financiële dekking. Dan pas kan de starterslening er definitief komen. Hoe de lening zich verhoudt tot de wettelijke plafonds voor hypotheekleningen, is onduidelijk. De Autoriteit Financiële Markten wil desgevraagd niet ingaan op dit specifieke geval, maar maakt zich ‘over het algemeen zorgen over het leengedrag van de zogenoemde koopstarters’.
Kamerverhuur aan banden
Ook breidt de gemeente vanaf 1 juli het aantal wijken uit waar geen enkele nieuwe vergunning meer wordt gegeven voor kamerverhuur. Deze maatregel moet prijsopdrijving en overlast door overbewoning tegengaan. Verder is voortaan een vergunning nodig voor kamerverhuur aan drie kamerbewoners in een woning, tot dusver ligt die grens bij vier.
Als de eigenaar of verhuurder zelf ook in het pand woont, mag er straks nog maar een kamer worden verhuurd, in plaats van nu twee. Dit moet voorkomen dat nog meer woningen worden opgedeeld in kamers, wat ze ongeschikt maakt voor gezinnen. Tot september 2022 geldt hierbij een overgangsregeling voor bestaande situaties. Op de kaart Kamerverhuur is te zien waar kamerbewoning binnen Rotterdam is toegestaan en waar niet.
Voorrangsregeling
Mensen met maatschappelijke beroepen, zoals leraren, zorgpersoneel, politieagenten en vrijwilligers, krijgen vanaf 1 september in bepaalde straten voorrang bij een huurwoning. Dit geldt voor woningen van woningcorporaties én particuliere verhuurders. Het college wil de voorrangsregeling voor particuliere huurwoningen gefaseerd invoeren. De voorrangsregeling is mogelijk op basis van de zogeheten Rotterdamwet. Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken gaf in februari toestemming voor uitbreiding van deze regels naar meer straten in de stad.
De gemeente Den Haag greep eerder ook al in op de lokale huurmarkt om de kansen voor het midddensegement te bevorderen: daar werd de oplossing gezocht in inkomenseisen om in aanmerking te komen voor woningen met een huurprijs tot circa 950 euro.
Eisen Rotterdamwet
In een aantal Rotterdamse straten vervalt juist de minimale inkomenseis voor huurwoningen, die in 2005 mogelijk werd gemaakt met de Rotterdamwet als instrument tegen grootstedelijke verloedering. ‘In een groot deel van de straten in de wijken Bloemhof, Carnisse, Hillesluis, Oud-Charlois en de Tarwewijk is de inkomenseis niet langer nodig, omdat deze straten sociaal sterker en veerkrachtiger zijn geworden. Daarom wil de gemeente deze maatregel nog maar in een beperkt aantal straten laten doorlopen.’
Daar tegenover staat dat de gemeente in 71 straten verspreid over de stad, huurders wil gaan screenen op het veroorzaken van woonoverlast. Ook dit gebeurt op basis van de Rotterdamwet.
Heel fijn dat de toegang tot de woningmarkt voor starters verbeterd wordt, maar de studenten dan? Verhuurders beter controleren is prettig voor studenten (stel dan ook een maximum huurprijs met puntensysteem voor kamers in de vrije sector in!) maar gaat dit niet tot een nog groter tekort aan studentenhuisvesting leiden? Wat doet de gemeente om te voorkomen dat studenten straks helemaal geen woonruimte meer kunnen vinden?
Ter referentie voor de lezers die niet bekend zijn met de kamermarkt in Rotterdam: het vinden van een kamer duurt doorgaans maanden omdat het aanbod te klein is. Tientallen studenten reageren op dezelfde kamer. Mede hierdoor worden de prijzen hoger en hoger. In de vrije sector is 500 euro per maand voor een kamer van 8 m2 (!) of 1000 euro voor een kleine studio heel normaal. Dichter bij het centrum liggen deze prijzen vaak nog hoger.
interessant hoe de gemeente Rotterdam meerdere doelen nastreeft maar die qua uitvoering volledig botsen. Enerzijds wordt de stad aantrekkelijk gemaakt voor jong professionals, studenten en anderzijds wordt het jongeren onmogelijk gemaakt om samen een woning te delen.
studenten zoeken een sociale cohesie, zijn onderdeel van (het verdienvermogen van) de stad en kunnen inmiddels nergens meer terecht. Waar beleggers in het grote vastgoed deze groep deels links laat liggen stappen kleinere beleggers in om studenten hun in hun broodnodige huisvesting te voorzien. Juist door woningen te verhuren aan studenten ontstaat meer woonruimte voor mensen dan voorheen. Een appartement dat gebruikt werd door een samenwonend stel wordt vervolgens omgebouwd voor 3. Hiermee creëert de belegger extra woonruimte ipv minder, vervult hij een belangrijke rol in het creëren van vraag en aanbod.
En door woningen te delen kunnen jongeren hun vaste (energie/belasting/kabel/etc.) kosten delen en kunnen zij betaalbare woonruimte vinden. En ja, de belegger is in staat om een fatsoenlijk rendement te maken op zijn investering. Stapte deze belegger niet in, dan was er geen woonruimte voor deze student(en) of worden ze geconfronteerd met hoge(re) woonlasten (dan noodzakelijk). Beleggers bestaan in alle soorten en maten: zo beleggen nagenoeg alle Nederlanders in woningen via hun pensioenfonds, zijn grote (professionele) woningbeleggers welkom op het gemeentehuis maar wordt de particuliere belegger (die niets anders doet dan hetzelfde als een pensioenfonds / professionele belegger: nastreven van rendement) verguist.
Ik roep de overheid en gemeente op om kritisch te kijken naar haar eigen beleid en na te denken over alle gevolgen die beleid heeft. Nu wordt de échte starter op de woningmarkt, namelijk de scholier en student die als onderdeel van zijn leven graag samen wenst te wonen met anderen (zowel ec0nomisch maar veelal zeer zeker sociaal/emotioneel gedreven) , tegengewerkt en is gedwongen om thuis te wonen. Is dat nu de samenleving die wij willen? Zo niet, dan zou de overheid veel meer kunnen sturen op maatwerk in plaats van ‘onze size fits all’ (or nobody!).
(noot: de schrijver van dit stuk heeft een kleine beleggingsportefeuille opgebouwd en verhuurt naar volle tevredenheid aan zo’n 30 studenten kamers. Die studenten zorgen zelf voor nieuwe bewoonsters, maken de wijk leefbaar en houden de ‘sjeu’ erin. Al deze huurders zijn tevreden met wat hun wordt aangeboden en wonen met veel plezier in hun woning mét enkele gezellige huisgenoten.
(note: ooit Friends gezien…. Wonen ook met meerdere op een appartement, geeft een goed beeld hoeveel plezier je kan hebben mét elkaar)