Kleinschalig bouwen aan randen van steden en dorpen kan bijdragen aan het realiseren van de woningbouwopgave. Dat blijkt uit onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Het aanleggen van het zogenoemde ‘extra straatje’ blijkt in de praktijk echter vaak niet te lukken, omdat regels van gemeenten, provincies en de rijksoverheid elkaar tegenwerken.
Het EIB onderzocht in opdracht van het ministerie van Binnenlands Zaken wat het bouwen aan de randen van steden en dorpen op kan leveren. Die optelsom van mogelijke kleine projecten biedt veel potentie, aldus de onderzoekers van het EIB.
‘Extra straatje erbij’
Bij het ‘extra straatje erbij’ gaat het om kleine projecten van 30 à 50 woningen met een geringe ruimtelijke impact. De projecten zijn klein, maar bij elkaar opgeteld kunnen ze een substantiële bijdrage leveren aan de realisatie van de woningbouwopgave. Bovendien kan deze vorm van woningbouw bijdragen aan de leefbaarheid van kleine kernen die weinig andere mogelijkheden hebben voor woningbouw,’ zo schrijft demissionair minister De Jonge in een recente kamerbief. Daarin gaat hij onder meer in op het EIB-onderzoek. Volgens de Jonge zijn er in totaal 981.000 nieuwe woningen nodig tot en met 2030, 45.000 meer dan het aantal dat in de woondeals is afgesproken met gemeenten en provincies.
Groot potentieel
Bij deze, theoretische, verkenning van het EIB is gekeken naar Noord Brabant, Utrecht en Zuid-Holland. Daar zou plek zijn voor de bouw van respectievelijk 58.500, 21.880 en 32.650 woningen volgens het principe ‘straatje erbij’. Dit potentieel is nog niet besproken met de lokale overheden. Hierdoor is nog niet in beeld gebracht wat er in de praktijk daadwerkelijk mogelijk is.
Conflicterende regels
Voor de provincie Noord-Holland is nader onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor woningbouw. Zo ging het EIB onder andere in gesprek met 23 Noord-Hollandse gemeenten. De theoretische potentie is hier 45.000 woningen, mits er wordt gekeken naar belemmeringen door conflicterende regels van gemeenten, provincie en rijk. Uit het onderzoek komt naar voren dat de mogelijkheden voor woningbouw flink beperkt worden door verschillende gemeentelijke regels en lokale afwegingen, rijksregels en provinciale regels. Ongeveer een vijfde deel van het potentieel woningen kan hierdoor volgens het EIB niet worden gerealiseerd.
Aanpassen provinciale verordening
Het ministerie wil daarom in gesprek met de provincies over het bieden van meer ruimte voor kleinschalig bouwen aan randen van steden en dorpen. En over het eventueel aanpassen van de regels hiervoor in de provinciale verordening. De inzet is om dit jaar bestuurlijke afspraken te maken met de provincies, in samenhang met het bestuurlijke overleg over de voortgang van de woondeals.
Regels Ladder verruimd
In de brief schrijft De Jonge verder dat de regels van de Ladder voor duurzame verstedelijking worden aangepast. Dit instrument voor efficiënt ruimtegebruik bepaalt dat gemeenten in gesprek moeten met marktpartijen. Daarbij moeten ze motiveren waarom het nodig is om te bouwen in het buitengebied. ‘Van verschillende kanten krijg ik echter signalen dat de Ladder belemmerend werkt bij woningbouw in buiten-stedelijke gebieden,’ aldus de minister.
Noord-Hollandse gemeenten geven bijvoorbeeld aan dat een aantal van 11 woningen (volgens de provinciale regels) te beperkt is om vaste kosten op te kunnen verhalen. ‘Aantallen van 30, 40 of 50 woningen bieden meer perspectief.’ Er komt daarom een ondergrens, waarbij de Ladder pas vanaf 50 woningen in het buitengebied gaat tellen.
Wat gaat de komende omgevingswet betekenen voor deze optie? Inclusief het nog steeds niet werken van het digitaal stelsel omgevingswet (DSO) en de vele rechtszaken die worden verwacht bij de inwerkingtreding, omdat er nog geen jurisprudentie is?