Bemoeizuchtige gemeenten en provincies zitten de woningbouw in de weg. ‘Misschien is een ondergrondse parkeergarage op een locatie vlak bij het station niet nodig, en kan deze worden uitgeruild tegen iets anders,’ aldus het Centraal Planbureau (CPB) in een maandag verschenen studie.
Gemeenten die willen bijdragen aan de betaalbaarheid van woningen, ‘kunnen dat doen door minder eisen te stellen en zich flexibeler op te stellen’. Lokale overheden stellen nu ‘grote aantallen eisen op tal van terreinen’, aldus de onderzoekers. Dit zorgt uiteindelijk voor relatief dure woningen, terwijl de behoefte aan betaalbare woningen in veel gebieden groot is. Wel erkent het CPB: ‘In veel gevallen beogen de eisen om de kwaliteit van de woonomgeving te verhogen; hier ligt dus wel een uitruil.’
Wie weet het beter?
Ook provincies, die de woningbouw op regionaal niveau coördineren, belemmeren de bouw. ‘Uit onze gesprekken blijkt dat bij provincies het belang van betaalbare woningen vaak ondergeschikt is aan het behoud van open ruimte. Ze beperken het aantal woningen dat gemeenten mogen bouwen, uit vrees voor een gebrek aan lokale vraag. Het is echter niet evident dat provincies de vraag beter kunnen inschatten dan gemeenten en lokale marktpartijen.’
Lokale overheden zouden zich vooral uitleven met allerlei eisen als ze zelf géén financieel belang hebben bij de bouw van nieuwe woningen. Dat belang is er wél als de gemeente bijvoorbeeld eigenaar is van de grond en die met winst kan verkopen. Maar lang niet alle gemeenten voeren nog een ‘actief grondbeleid’ nadat ze hiermee een zeperd haalden toen de markt instortte.
Na sloop omhoog
Als voorbeeld noemt het CPB ‘hoogte-eisen’ die gemeenten stellen. Om een aantrekkelijke woonomgeving te behouden, wil het bestuur vaak niet al te hoge gebouwen toelaten. ‘Maar om sloop en nieuwbouw rendabel te krijgen moet vaak fors hoger worden gebouwd dan wat er eerst stond. Sloop is namelijk een vorm van waardevernietiging,’ aldus het planbureau.
Een geïnterviewde uit de corporatiesector zegt in het rapport: ‘De gemeente zit er bovenop, zeker zo’n adviescommissie voor ruimtelijke kwaliteit. Ja, dat gaat wel echt tot het niveau van balkonnetjes en de plattegrondjes en de architectuur.’ Duurzaamheid is een nieuwe kostenpost waar de lokale overheden op zijn gebrand. Ze stellen hier hoge eisen aan, vaak hoger dan wat mensen bereid zijn te betalen, stellen ontwikkelaars en beleggers.
Belasting als oplossing
Een opmerkelijke oplossing van het CPB is gemeenten een financieel belang te geven in het toelaten van woningbouw, ook als ze niet zelf eigenaar van de grond zijn. Dat kan bijvoorbeeld door een belasting op ‘planbaten’. Een logische grondslag hiervoor, aldus het planbureau, is ‘de meerwaarde die een perceel krijgt door een wijziging van het bestemmingsplan’. Invoering daarvan zou een wijziging van de Gemeentewet vereisen. Ook het beknotten van de macht van provincies of juist méér inmenging door het Rijk, ziet het CPB als mogelijke oplossingen.
