Het maatschappelijk vastgoed in Oss wordt steeds effectiever gebruikt. Samen met bewoners werkt de gemeente aan gebiedsgerichte voorzieningen. Dat scheelt tientallen miljoenen euro’s aan investeringen, zegt teamcoach vastgoedmanagement Fons Geraedts.
Oss heeft een vastgoedportefeuille van in totaal 150 objecten. De 93.000 inwoners zijn verspreid over 23 kernen. Elke kern heeft een school, binnen- en buitensport en ontmoetingsruimtes. Veel teveel, vindt Geraedts. “De bezetting is met 30-40% best laag, maar ook logisch en verklaarbaar. Want een school wordt alleen overdag gebruikt en is in het weekeinde gesloten. Dat kan natuurlijk veel beter. Wij zijn heel druk bezig om dat voor elkaar te krijgen.”
Kennis
Het vastgoedbedrijf in Oss is ontstaan in 2003. Het is een samenvoeging van de afdelingen sport & recreatie, onderhoud en het grondbedrijf. De redenen om een vastgoedbedrijf op te zetten waren een grootschalige interne reorganisatie en een verbetering van professionaliteit en expertise. Als eerste is er geïnvesteerd in het binnenhalen van mensen met kennis. “De juiste mensen en de juiste kennis zijn het allerbelangrijkste. Wij willen niet, zoals veel gemeenten dat willen, een regieorganisatie zijn en alleen de opdrachtgeversrol hebben. Daarom is het belangrijk om die kennis in eigen huis hebben.”
Vraag en aanbod optimaliseren
In 2011 produceerde het vastgoedbedrijf een overzicht van wat het zou kosten als de gemeente het beleid van in stand houden en vervangen ongewijzigd zou voortzetten. “In 10 jaar tijd zouden wij 100 miljoen in gebouwen moeten investeren. Dat betekent jaarlijks 6 miljoen extra aan structurele lasten. Voor een gemeente als Oss is dat een flink bedrag.” Dat overzicht had het gewenste effect: het vastgoedbeleid kwam op de politieke agenda. Om minder te hoeven investeren werd besloten dat vraag en aanbod moesten worden geoptimaliseerd.
Die optimalisatie is gebaseerd op drie uitgangspunten: minder meters, het bestaande beter benutten, en streven naar minder kosten en meer opbrengsten. Vastgoedinstrumenten die bijdragen aan deze doelen zijn een makelpunt, een meerjaren investeringsplanning (MIP) voor het onderwijs en later voor de gehele portefeuille en voorzieningenplanningen per gebied (voorzieningenkaart).
Voorzieningenkaart 2030
Voor het overleg met de sectoren waar ontmoeting een rol speelt is er een periodiek domeinoverleg opgestart. Er wordt gesproken met de eindgebruikers in de hele sportsector, het onderwijsveld of welzijn. Om de voorzieningenplanning écht vorm te geven is er ook overleg met de burgers uit een wijk, dorp of gebied. Oss heeft tien van die gebieden gedefinieerd. De gesprekken met bewoners in die gebieden vormen mede de basis voor de voorzieningenkaart. Dat is een advies over hoe de leefbaarheid op termijn te huisvesten. Geraedts: “Het was toen we startten tamelijk uniek in Nederland dat burgers mee konden praten over hun leefomgeving. Daar ben ik best trots op.”
Gebiedsbenadering
Om te garanderen dat de voorstellen die de burgers doen ook werkelijk worden uitgevoerd ligt er nu een voorstel bij de gemeenteraad om te gaan werken met gebiedsfinanciering. Dat wil zeggen dat een gebied een vast budget krijgt, waaruit alle voorzieningen betaald moeten worden. “Als de sportvereniging meer budget wil, dan gaat dat van het dorpshuis omlaag, en vice versa.”
Er wordt geen budget uit de gebieden weggehaald. “Het kan ook gebruikt worden voor dingen die buiten ons team vallen, zoals vervoer. Door op die manier te werken wordt het geld uit de stenen weggehaald en omgebogen naar leefbaarheid.” Het werken met een voorzieningenplanning lijkt zijn vruchten af te gaan werpen. Als alle adviezen die er nu liggen voor alle gebieden worden toegepast betekent dat, dat er nog 44 miljoen euro moet worden geïnvesteerd. “Vergeet niet, het was 100 miljoen euro. Dat kun je dus bereiken door met de burgers te gaan praten en samen met hen je vastgoed te optimaliseren.”
Succesfactoren
Er zijn volgens Geraedts drie factoren voor het succes van het vastgoedbedrijf in Oss aan te wijzen. In de eerste plaats zijn dat de mensen die er werken. “Die mensen hebben passie en zijn deskundig. De samenstelling van het team is divers, zodat mensen van elkaar kunnen leren en elkaar kunnen aanvullen.” De cultuur van samenwerken en elkaar iets gunnen is de tweede succesfactor. “Als vastgoedbedrijf heb je te maken met allerlei partijen. Daarom moet je successen samen delen, bijvoorbeeld met de beleidsafdelingen. Want die hebben ook een belangrijke rol.” Maar de belangrijkste succesfactor is het mandaat van het gemeentebestuur. Dat heeft het vastgoedbedrijf de ruimte en het vertrouwen gegeven om te experimenteren. “Dat vertrouwen is cruciaal. Als zij het niet eens zijn met de ideeën of er geen geld voor over hebben ben je kansloos.”
- Bouwstenen voor Sociaal is een sectorverbindend platform voor maatschappelijke voorzieningen en vastgoed. Binnen het platform zijn diverse netwerken actief, o.a. op het gebied van vastgoedmanagement, informatiemanagement en makelpunten. Meer informatie: bouwstenen.nl.
