De Wet goed verhuurderschap is na drie jaar geëvalueerd. Uit onderzoek in opdracht van minister Boekholt-O’Sullivan (VRO) blijkt dat de wet redelijk goed uitvoerbaar is voor gemeenten. Wel vraagt het van hen een aanzienlijke inzet van extra capaciteit, juridische expertise en organisatorische afstemming. Op een na alle gemeenten hebben een verplicht meldpunt ingericht, al blijkt dat lang niet altijd goed vindbaar voor huurders met een klacht.
Exorbitante huurprijzen, te hoge servicekosten en intimidatie door al dan niet malafide huisbazen. Het komt al jaren overal in het land voor en was aanleiding voor de invoering van de Wet goed verhuurderschap op 1 juli 2023. Gemeenten hadden tot die tijd weinig handvatten om de misstanden aan te pakken. In de wet staan landelijke gedragsregels voor alle verhuurders en verhuurbemiddelaars, met een aanvulling voor de verhuur van woon- of verblijfsruimte aan arbeidsmigranten. De wet geeft gemeenten daarnaast handhavings- en vergunningsinstrumenten om deze ongewenste verhuurpraktijken tegen te gaan.
Nu is de wet drie jaar oud en is de belangrijkste vraag hoe de wet heeft uitgepakt in de praktijk. Companen, adviesbureau voor woningmarkt en leefomgeving, heeft voor deze evaluatie onder meer gesproken met 24 gemeenten en 25 belangen- en kennisorganisaties.
Terugblik
Gemeenten blijken in het algemeen geen moeite te hebben met de uitvoering van de wet. Wel lopen zij tegen knelpunten aan, omdat de implementatie van de wet veel vraagt qua capaciteit, gespecialiseerde juridische kennis en organisatie. Ook vinden sommige gemeenten de financiële compensatie onvoldoende. Voor veel kleinere gemeenten is het zoeken. Zij geven aan dat ze behoefte hebben aan kennisondersteuning en regionale samenwerking, zodat ze niet zelf alles uit hoeven te vinden.
Een goede implementatie en uitvoering van de wet kost vooral veel tijd. Tijd om de processen in te richten, om af te stemmen tussen afdelingen, om tot een effectieve aanpak te komen, om ervaring op te bouwen en om af te stemmen met ander lokaal beleid en andere wet- en regelgeving.
Lokale meldpunten
Vrijwel alle gemeenten (341 van de 342) hebben intussen het verplichte meldpunt ingericht. De meeste meldpunten zijn digitaal toegankelijk via een webformulier of mailadres op de gemeentelijke website. Een aantal gemeenten biedt daarnaast de mogelijkheid om misstanden telefonisch of ter plekke te melden. In sommige gevallen is het meldpunt ondergebracht bij het huurteam of extern uitbesteed.
Het schort echter nog wel aan bekendheid en de -online- vindbaarheid van het gemeentelijke meldpunt. De communicatie laat nog vaak te wensen over en de meldpunten zijn soms lastig te vinden op de gemeentelijke websites. Geregeld is de zoekfunctie op de website nodig om het meldpunt te vinden. Voor digitaal minder vaardige bezoekers kan dit een drempel zijn, aldus de onderzoekers. ‘Bij een deel van de gemeenten is bij de start van het meldpunt actief gecommuniceerd, maar is vervolgcommunicatie achterwege gebleven. Dat komt niet ten goede aan de vindbaarheid.’ Ook bestaan er veel verschillende benamingen voor de meldpunten. Zowel Meldpunt goed verhuurderschap als Meldpunt slecht verhuurderschap komen voor, waarbij voor allebei wat te zeggen valt. In totaal telden de onderzoekers echter 95 verschillende benamingen, wat onduidelijkheid in de hand werkt.
Meldingen blijven achter
Het aantal meldingen verschilt sterk per gemeente, wat vooral met de grootte van de gemeente en het aantal particuliere verhuurders te maken heeft. Verder lijkt het of het aantal meldingen achterblijft bij de verwachte omvang van de problematiek. Gemeenten met wie is gesproken, denken dat veel huurders misstanden niet melden vanwege onbekendheid met het meldpunt, angst voor repercussies van verhuurders en hun afhankelijkheid van de verhuurder voor woonruimte.
De meeste meldingen onder de Wet goed verhuurderschap gaan over intimidatie en financiële geschillen. Ook geschillen over hoge servicekosten zijn naar verhouding tot nu toe veel gemeld.
Huurders moeten ook anoniem een melding kunnen doen. In 77 procent van de gemeenten kan dat, in 23 procent niet. Eén van de gesproken gemeenten geeft aan deze mogelijkheid niet langer aan te bieden, omdat meldingen zonder contactgegevens moeilijk op te volgen zijn. Dat geldt waarschijnlijk ook voor de andere gemeenten waar je geen anonieme melding kunt doen. Er kunnen dan namelijk geen vervolgvragen aan de melder worden gesteld, aanvullende bewijsstukken kunnen niet worden opgevraagd en hoor- en wederhoor zijn dan niet goed mogelijk.
Arbeidsmigranten bang voor verlies huis
Van alle melders lijken vooral arbeidsmigranten de meldpunten slecht te kunnen vinden. Gemeenten en belangenorganisaties schatten daarom in dat het aantal meldingen niet representatief is ten opzichte van het aantal daadwerkelijke misstanden bij huisvesting van deze groep. Dit hangt volgens hen samen met taalbarrières, beperkte kennis van rechten en voorzieningen, en de beperkte toegankelijkheid van informatie. Maar vooral de angst voor consequenties zou een belangrijke drempel vormen. Arbeidsmigranten zijn vaak afhankelijk van dezelfde partij voor werk en huisvesting en vrezen bij een melding hun baan, woning of zelfs beide te verliezen. De angst hun woning kwijt te raken door een melding, leeft overigens ook bij de andere huurders.
Focus op hulp aan huurder
Gemeenten richten zich primair op het oplossen van misstanden. Uit de interviews ontstaat het beeld dat gemeenten zich sterk inspannen om huurders te helpen hun huurproblemen te helpen oplossen. Daarbij staat het beëindigen van misstanden vaak centraal en niet het opleggen van sancties aan de verhuurder.
Handhaving blijft ook onder de Wet goed verhuurderschap complex en juridisch uitdagend. Dat blijkt onder meer uit de gesprekken met de gemeenten, waarin zij aangeven dat handhaving vaak lastig is door ingewikkelde verhuurconstructies, beperkte bewijsvoering en de juridische beoordeling van zaken als intimidatie.
Werk aan de winkel
Hoewel de Wet goed verhuurderschap redelijk goed is geland, is er nog wel werk aan de winkel, zeggen geraadpleegde belangenorganisaties en kennisorganisaties. Er wacht een flink aantal uitdagingen. Zo zorgt de Wet goed verhuurderschap voor een aanzienlijke verbreding van taken, met thema’s als woondiscriminatie, intimidatie en contractvoorwaarden. Ook wordt het door gemeenten als een aanvullend instrument gezien op bestaande handhavingsmogelijkheden en minder als een zelfstandig instrument. Daar moet meer aandacht naar toe.
Deze organisaties signaleren ook een duidelijke kloof tussen grote steden, die proactief optreden met gespecialiseerde teams, en kleine gemeenten die reactief handelen door gebrek aan capaciteit en expertise. De Wet goed verhuurderschap is voor gemeenten met name complex, omdat de taken deels buiten de traditionele gemeentelijke domeinen liggen. Specifieke juridische kennis en organisatorische aanpassingen zijn hard nodig. Dit vormt met name in kleine gemeenten een barrière. Verder menen de belangenorganisaties en kennisorganisaties dat het instrumentarium dat de Wet goed verhuurderschap biedt (nog) beperkt wordt benut. Daarnaast worden nog de spanning tussen de verschillende beleidsdoelen genoemd en het kennisgebrek bij de uitvoering van de wet.
Wensen gemeenten
Een aantal functionarissen van gemeenten zou graag structurele financiering zien, omdat de huidige financiering in hun ogen de feitelijke uitvoeringskosten van de wet niet dekken. Een eerdere evaluatie, specifiek ten aanzien van de financiering, heeft laten zien dat dit wel degelijk het geval is. De financiering wordt echter toegevoegd aan de algemene middelen van gemeenten. Het is niet duidelijk of de financiering in alle gemeenten geheel toekomt aan de uitvoering van de Wet goed verhuurderschap.
Verder zouden gemeenten graag een opleidingstraject willen voor de toezichthouders, omdat hun taken ingewikkelder worden. Ook pleiten ze voor meer onderlinge kennisuitwisseling.
Verder bestuderen
In de begeleidende Kamerbrief stelt minister Boekholt-O’Sullivan dat zij de komende maanden wil gebruiken om het rapport nader te bestuderen en hier inhoudelijk op te reflecteren. Ook zal zij kijken op welke wijze het kabinet opvolging kan geven aan de conclusies en aanbevelingen uit het rapport. Daarbij zal zij ook de VNG betrekken. Eind dit jaar hoopt ze de Kamer verder te informeren
Geef een reactie