Woonminister De Jonge wil met de Wet betaalbare huur een einde maken aan huurprijzen die onredelijk hoog zijn. Verhuurders riskeren straks een bestuurlijke boete als zij een te hoge huur rekenen. Hiermee worden huurprijzen aan banden gelegd. Gemeenten krijgen de bevoegdheid hierop te handhaven, naast meer mogelijkheden om middenhuurwoningen toe te wijzen.
Om huurders een eerlijke prijs te laten betalen voor hun woning, wil het kabinet de middenhuur reguleren en het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend maken. Ruim 50 procent van de private huurwoningen waar het WWS al op van toepassing is, wordt nu te duur verhuurd. Dat staat in het wetsvoorstel betaalbare huur, dat in consultatie is gegaan.
Handhaving
Met het reguleren van de middenhuur wordt de bestaande huurprijsbescherming uitgebreid. Om deze effectief te maken, komt er een landelijke normstelling en bestuursrechtelijke handhaving op het hele stelsel. Gemeenten worden verantwoordelijk voor toezicht en handhaving. Verhuurders die te veel vragen, kunnen een boete van ruim 20.000 euro krijgen. Voor wie nog eens in de fout gaat, geldt een boete van maximaal 90.000 euro.
Botsproeven
Gemeenten zijn betrokken op alle onderdelen van het voorstel, is te lezen in de procesbeschrijving. In het voorjaar van 2022 is gestart met zogenaamde ‘botsproeven’ in drie gemeenten van verschillende grootte en woningkrapte. Om te zien hoe de uitwerking van het coalitieakkoord lokaal uit zou werken. In Utrecht, Doetinchem en Zwolle is gekeken wat de effecten van de regulering zijn op verschillende lokale partijen, zoals investeerders en huurders en de gemeente zelf.
Nieuwbouwopslag
Voor de verdere vormgeving van de wet zijn klankbordgroepen georganiseerd met gemeenten (Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht en Eindhoven) en andere betrokken partijen. Ook is bekeken wat het effect zal zijn op lopende nieuwbouwprojecten. Daarbij is er een risico van vertraging door stapeling van gemeentelijke afspraken en de landelijke regels. Hierom is gekozen voor aanpassing van het WWS en een tijdelijke nieuwbouwopslag van 5 procent op de maximale huurprijs voor tien jaar voor nieuw te bouwen middenhuurwoningen.
Toewijzen
Gemeenten krijgen ook meer mogelijkheden om middenhuurwoningen aan middeninkomens toe te wijzen, zodat de woningen daadwerkelijk bij de juiste mensen terecht komen. De definities worden landelijk vastgelegd. Na overleg met gemeenten is besloten dat toewijzing niet verplicht wordt en gemeenten zelf kunnen bepalen of zij ervoor kiezen een toewijzingssysteem op te tuigen.
Schaarse woningen
Gemeenten hadden al de mogelijkheid om toewijzingsregels op te stellen voor schaarse woningen. Het was niet altijd duidelijk dat ook middenhuurwoningen onder de definitie kunnen vallen. ‘Door dit te verduidelijken is het voor gemeenten helder dat zij, indien er sprake is van schaarste aan middenhuur, toewijzingsregels kunnen stellen voor deze middenhuurwoningen.’ Dat staat in de memorie van toelichting.
Lokaal maatwerk
Veel gemeenten stimuleren middenhuur via lokaal maatwerk. Zo maken ze afspraken met ontwikkelaars over de woningen die gebouwd worden met anterieure overeenkomsten. Ook kunnen ze afspraken maken bij grond- of erfpachtuitgifte. De afgelopen jaren hebben steeds meer gemeenten privaatrechtelijke afspraken gemaakt.
Op dit moment past circa 27 procent van de gemeenten een vorm van middenhuurregulering bij nieuwbouw toe. Met bijvoorbeeld een vaste verdeling over de segmenten sociale huur, middenhuur en vrije huur. De gemaakte afspraken verschillen per gemeente.
Verhuurders moeten zich bij verhuur houden aan de maximale huurprijs, tot en met 186 punten. Gemeenten gaan hier op handhaven en verhuurders kunnen boetes krijgen bij het vragen van te hoge huren. Huurders kunnen ook nog steeds naar de Huurcommissie om een te hoge huur te laten verlagen. Overigens geldt de maximale huurprijs niet bij zittende huurcontracten, maar alleen bij nieuwe huurcontracten. Wel kunnen zittende huurders gaan onderhandelen over hun te hoge huurprijs, omdat een volgende huurder immers minder zal betalen.