Het afwaarderen van grondposities? “Dat is verstandig en zelfs nodig”, zegt emeritus hoogleraar Systeeminnovatie Ruimtelijke Ontwikkeling Hugo Priemus.
In een column op Gemeente.nu formuleerde Luc Dietz het als volgt: “Gemeenten doen er goed aan hun grondposities drastisch af te waarderen. Niet een beetje, maar gewoon echt. En ook niet volgend jaar, maar nu.” Ook Priemus ziet de noodzaak van het afwaarderen. “Aan elk vermogensobject moet een reële waarde worden toegekend”, stelt de hoogleraar aan de TU Delft.
Wat is de (mogelijke) schade van deze operatie, op de korte en de lange termijn?
“De operatie zelf veroorzaakt geen schade: de waardedaling heeft al plaatsgevonden”, zegt Priemus. “Dit moet alleen nog worden erkend en gekwantificeerd. Zie schattingen Deloitte, die spreken over circa 60 gemeenten die in financiële moeilijkheden dreigen te komen. Het is een zaak van vele miljoenen euro’s. Als de vastgoedprijzen verder dalen, lopen de verliezen verder op.”
Er wordt gezegd dat het eigenlijk gaat om niet bestaand geld. In hoeverre klopt dit?
“Aan grondposities wordt in de boeken een waarde toegekend. De verwervingskosten waren destijds klinkende euro’s. Als de waarde daalt, reflecteert dat de verwachting dat de opbrengst in klinkende euro’s lager is dan tot voor kort werd verwacht. Er is dan sprake van hard geld in het verleden en hard geld in de toekomst. Dat vergt een reële taxatie op papier in het heden.”
Waarom is voor deze manier van boekhouden gekozen?
“Anticiperende grondaankoop door gemeenten is een klassieke aanpak, die veel voordelen heeft: meer zeggenschap over ruimtelijke ontwikkeling, meer mogelijkheden voor value capturing. Als de markt omslaat, kunnen de risico’s groot zijn.”
Hoe plausibel is het dat na het afwaarderen, en de (mogelijk) daardoor gecreëerde schaarste, ook de vraag zal toenemen?
“Door afwaardering komen alternatieve bestemmingen en gebruiksmogelijkheden in beeld. Daardoor kan een patstelling worden doorbroken. Als er nieuwe schaarste zou worden gecreëerd, heeft men wellicht te krachtig afgewaardeerd.”
Volgt na een grootschalige afwaardering door gemeenten een nieuwe prijsopbouw?
“Alle OECD-landen hebben te kampen met housing cycles. Na een opgaande conjunctuur volgt steevast een neergaande conjunctuur en na een eergaande conjunctuur volgt steeds weer herstel. De laatste opgaande lijn van huurprijsstijgingen duurde in Nederland 25 jaar. De neergang zal korter duren, maar niemand weet tevoren wanneer de omslagpunten zich voordoen. Dat blijft koffiedik kijken.”
Geef een reactie