Opinie Gemeentelijk vastgoed juist waarderen

Woningcorporaties zijn vanaf 2017 verplicht om in de jaarrekening hun vastgoed te waarderen tegen marktwaarde in verhuurde staat. Het Waarderingshandboek geeft houvast hoe die waarde te bepalen. Deze waardebepaling is maar beperkt bruikbaar voor gemeentelijk vastgoed.

Dat is de conclusie van diverse financiële experts die actief zijn binnen Bouwstenen. Wouter van den Wildenberg en Erik Vlaming van Fakton doken in de materie en zette op verzoek van Bouwstenen hun bevindingen op een rij.

Wettelijke basis

Het waarderen van het vastgoed van woningcorporaties is wettelijk verankerd. Het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’, ofwel het Waarderingshandboek, verscheen in juli 2015 als bijlage van de eerste Ministeriële Regeling bij de Woningwet. Per 1 januari 2017 zijn alle woningcorporaties verplicht om dit Waarderingshandboek te gebruiken bij het opstellen van de jaarrekening.

Gemeenten hoeven hun vastgoed niet op marktwaarde te waarderen. Zij waarderen hun objecten op basis van artikel 63 lid 1 van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) dat uitgaat van de aanschaf- of bouwprijs. Op deze boekwaarde wordt jaarlijks afgeschreven. Hoewel waarderen op marktwaarde niet verplicht is, gaan er ook in gemeenteland steeds meer stemmen op om op marktwaarde te waarderen. Vandaar ook de belangstelling voor de methodiek in het Waarderingshandboek.

Modelmatige benadering

In het Waarderingshandboek worden de uitgangspunten en parameters gedefinieerd voor de waardebepaling van al het vastgoed van woningcorporaties. Het gaat over woningen, parkeervoorzieningen, Bedrijfsmatig Onroerend Goed (BOG), Maatschappelijk Onroerend Goed (MOG) en intramuraal zorgvastgoed. In het Waarderingshandboek wordt gebruik gemaakt van de Discounted Cash Flow (DCF)-methode met een looptijd van 15 jaar. Deze methodiek wordt beschouwd als ‘meest zuiver’ om de waarde van vastgoed te bepalen. In een basisversie zijn alle parameters, zoals bouwjaar, omvang, WOZ-waarde, huurstroom en mutatiegraad, contract- en objecteigenschappen gedefinieerd. Daarbij wordt strak voorgeschreven hoe hiermee te rekenen. Er is ook een full-versie die iets meer vrijheid geeft, maar dan door een externe taxateur moet worden uitgevoerd. Die moet de afwijkingen ten opzichte van de basisversie kunnen verantwoorden in het taxatieverslag. Ook wanneer de huursom van bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed samen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt is het verplicht om een externe taxateur in te schakelen.

Niet goed toepasbaar

De parameters in het Waarderingshandboek zijn mede vastgesteld aan de hand van gegevens die door woningcorporaties zijn aangeleverd. Corporaties hebben meestal gangbare, enkelvoudig verhuurde objecten in hun portefeuille. Het gemeentelijk vastgoed bestaat voor een deel ook uit dit soort ‘standaard’-objecten, zoals kantoren. Voor deze panden kan de waarde relatief eenvoudig volgens de methodiek in het Waarderingshandboek worden bepaald.

Maar voor een groot deel van de gemeentelijke vastgoedportefeuille is het Waarderingshandboek niet goed toepasbaar vinden de financiële experts. Zo past een situatie van een object met meerdere huurcontracten niet in de één-contract-methode van het handboek.

Voor specifiek vastgoed, zoals een theater, bibliotheek of een monumentale klokkentoren ontbreken vaak marktreferenties. Strikt genomen zouden die niet nodig zijn, want het Waarderingshandboek beschikt over ‘marktconforme parameters’. Maar deze parameters zijn onvoldoende geschikt voor deze specifieke gemeentelijke objecten. Het Waarderingshandboek gaat in de basisversie bijvoorbeeld uit van instandhoudingsonderhoud van € 5,- per vierkante meter BVO per jaar. Voor specifieke of monumentale objecten liggen de werkelijke kosten voor instandhoudingsonderhoud vaak veel hoger.

Onvoldoende specifiek

Een ander verschil met vastgoed van corporaties is dat gemeentelijk maatschappelijk vastgoed vaak niet commercieel gedreven is. Huurders ontvangen subsidie van de gemeente, waarbij de huursom die de huurder kan dragen een communicerend vat is met de omvang van de subsidie. Voor dit vastgoed is een waardering tegen een op marktwaarde verhuurde staat meestal niet representatief. Voor het maken van een waardering van dit soort gemeentelijk onroerend goed is daarom inzicht nodig in de feitelijke specificaties van de objecten en de huurcontracten. Het Waarderingshandboek is hiervoor onvoldoende specifiek.

Van den Wildenberg : “Het Waarderingshandboek is bruikbaar voor courant, enkelvoudig verhuurd vastgoed. Maar voor vastgoed met meerdere huurders, gesubsidieerde huurders en voor specifieke objecten is het Waarderingshandboek niet goed toepasbaar.”