Realisatie van middeldure huurwoningen kan in de huidige vraaggerichte markt de woningbouwproductie in beweging krijgen. Hiervoor dient er wel een wijziging van ambities en aanpak plaats te vinden.
– OPINIE – Rosseel van den Broek
Gemeenten kampen met extra financiële lasten door vertraagde of niet meer gerealiseerde woningbouwprojecten. Door de gemeente verwachte en soms zelfs ingeboekte grondopbrengsten blijven uit, waardoor rentederving ontstaat en gemaakte voorinvesteringen zoals grondaankoop, bouwrijpmaken en aanleg van infrastructuur, niet worden terugverdiend.
Gemeenten zullen hun tekorten moeten afboeken waardoor de reserves bij de grondbedrijven in snel tempo zullen slinken en gemeenten in de rode cijfers komen en tot maatschappelijk ongewenste bezuinigingen moeten overgaan. De in de grondexploitatie opgenomen woningdifferentiatie wordt door de ontwikkelende partijen op dit moment door de economische malaise en terugvallende vraag als te risicovol ingeschat waardoor ontwikkelaars gaan vertragen of zich terugtrekken. Een heroriëntatie door gemeenten op de toekomstige woningbouwproductie is bittere noodzaak.
Middeldure huur
Een mogelijkheid om de woningbouwproductie in de huidige vraaggerichte markt in beweging te krijgen, is de realisatie van middeldure huurwoningen (650 – 800 euro per maand). Het alternatief van ‘middeldure huur’ wordt door het merendeel van de gemeenten echter nog niet actief in haar beleid en in de prestatieafspraken met corporaties opgenomen, blijkt uit ene inventarisatie onder 40 grote en middelgrote gemeenten (met in totaal meer dan de helft aan inwoners van Nederland).
Door Europese regelgeving en de kredietcrisis behoren middeninkomens niet meer tot de sociale huurgroep en kunnen zij ook onvoldoende terecht op de koopmarkt. Middeldure huurwoningen zijn logischerwijs de oplossing, hierin is echter significant te weinig aanbod.
Gemeenten moeten het voortouw nemen en gaan handelen. Zij moeten zoeken naar nieuwe mogelijkheden in partnering en bereid zijn om lagere (dan eerder gecalculeerde) opbrengsten te accepteren. Gemeenten moeten daarom overwegen om in de prestatieafspraken met corporaties een percentage van de woningvoorraad op te laten nemen dat is bestemd voor middeldure huur. Hier zit een grote groep potentiële woningzoekenden, dus met de verkoop van grond aan corporaties bestemd voor middeldure huur, beperkt de gemeente rentederving. Bovendien kunnen gemeenten grond verkopen aan beleggers/ontwikkelaars om middeldure huur te realiseren.
Grondprijs
Ontwikkelende beleggers geven aan geïnteresseerd te zijn in realisatie van dit marktsegment. Dan moet echter wel de grondprijs naar beneden worden bijgesteld, zodat deze partijen rendement kunnen maken.
Uit onze inventarisatie blijkt echter dat het merendeel van de gemeenten hier – emotioneel en administratief – (nog) niet aan toe te zijn. Gezien de stokkende woningbouwmarkt, de oplopende tekorten bij de gemeentelijke grondbedrijven en de naar verwachting groeiende vraag naar middeldure huurwoningen, zal dit echter een niet af te wenden koerswijziging zijn.
Doordat er bij gemeenten onvoldoende woningaanbod is voor middeninkomens dreigt deze groep tussen wal en schip te vallen. Dit is voor gemeenten niet wenselijk vanuit haar – in oude terminologie uitgedrukt – volkshuisvestingsbeleid. Als de middeninkomens niet kunnen slagen zullen ze wegtrekken naar elders. Dit is niet positief voor de evenwichtige opbouw van inkomensgroepen binnen de gemeente. Binnen deze groep zit dynamiek omdat het ook starters zijn die woonstappen zullen gaan maken.
De huisvesting van de middeninkomens dient daarmee actief op de ambtelijke en bestuurlijke gemeentelijke agenda te worden geplaatst. In dit thema is zelfs – wellicht tegen de stroom in – een pro-actieve regisserende rol van de gemeente gewenst; als ‘huisvader’ van een huisvestingsdoelgroep en als kans op hernieuwde woningbouwproductie.
Bouwteam
Met het recente besluit van minister Spies van Binnenlandse Zaken om een adviserend Bouwteam in het leven te roepen, wordt aandacht gegeven aan de noodkreet van bouwend Nederland. Dit voorjaar moet dat leiden tot een ‘investerings- en innovatieagenda’ om de woningbouw uit de crisis te trekken. Het is opvallend dat vooralsnog hierbij het accent ligt op de koopsector, hetgeen ook het geval was met de eerdere stimuleringsmaatregelen van de regering.
Het zou goed zijn gezien de veranderingen in de aanbod- en vraagzijde van nieuwbouwwoningen, juist ook te kijken naar nieuwe samenwerkingsverbanden en vraaggerichte af te nemen producten zoals middeldure huur. De aantrekkelijkheid van een bepaald type woningen en woningbouwlocaties zoals dat vijf jaar geleden het geval was, is voorbij. Hopelijk gaan de markt en de overheid hier op inspelen. Waarschijnlijk betekent dat wel voor alle partijen financieel water bij de wijn doen, maar de noodzaak hiertoe is ondertussen ook wel breed aanwezig.
Rosseel van den Broek, senior consultant bij advies- en ingenieursorganisatie ARCADIS
Ik heb begrepen dat dan het instrument “huursubsidie” beschikbaar is.
Er zal zeker vraag zijn naar woningen tussen 600-800 euro. Niet iedereen wil een woning kopen maar het inkomen is soms gewoon te hoog om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Ik ben er zeker voorstander van dat er iets wordt gebouwd voor mensen die tussen wal en schip vallen (niet willen kopen/niet kunnen huren)…nog schrijnender: er zijn mensen die niet kunnen kopen maar ook niet meer sociale woningbouw kunnen huren…voor hen is 600 euro echter ook al een gigabedrag….
Woningmarkt is op dit moment gewoon een puinhoop.