Gemeenten zijn de afgelopen jaren meer proactief en meer strategisch gaan sturen op hun vastgoedportefeuille. Dit mede, maar niet alleen, omdat er moet worden bezuinigd. Daarbij wordt ook scherper gekeken naar het maatschappelijk rendement.
Maatschappelijke waarde blijkt uit meting en gesprek
Gemeenten zijn de afgelopen jaren meer proactief en meer strategisch gaan sturen op hun vastgoedportefeuille. Dit mede, maar niet alleen, omdat er moet worden bezuinigd. Daarbij wordt ook scherper gekeken naar het maatschappelijk rendement. Maar hoe realiseer je maatschappelijke doelen met vastgoed en hoe meet je het maatschappelijk rendement van het vastgoed? We gingen er over in gesprek met de gemeenten Utrecht, Enschede en Amersfoort.
De visie ten aanzien van het gemeentelijk vastgoed wordt in Utrecht sterk bepaald door de wens om de participatiesamenleving te stimuleren; een maatschappelijk doel. Dat zegt Joke Brouwer, manager van het beleidsteam Sport & Samenleving in Utrecht. “Wij vinden het belangrijk dat mensen een plek hebben om dingen te doen voor elkaar en voor de buurt. Dat willen wij faciliteren en die plekken optimaal toegankelijk maken ten behoeve van de ‘civil society’.”
Historische rol
Op het gebied van sport had de gemeente Utrecht van oudsher al een faciliterende rol. Sport is gebaseerd op de vrijwillige inzet van mensen. Om dat te stimuleren worden sportvelden en sporthallen ter beschikking gesteld tegen gesubsidieerde tarieven. Inmiddels wordt er gesproken met de verenigingen om (een deel van) het beheer van deze voorzieningen over te nemen. “Dat dient een gemeenschappelijk belang. Voor de verenigingen kan het mogelijk leiden tot lagere kosten als zij het beheer zelf doen. Een tweede belang is dat zij hun sportactiviteiten – hun core business – dan nog beter kunnen organiseren. Voor de gemeente is het belangrijk dat de accommodaties efficiënt ingezet worden en dat ze hiermee bijdragen aan een maatschappelijk doel.”
De meeste buurthuizen werden tot 2013 gerund door professionele wijkwelzijnsorganisaties. Zij huurden ruimtes en kregen daar subsidie voor. Er waren ook een paar accommodaties in zelfbeheer. In het verleden hingen die er een beetje bij, maar nu ziet men dat vaak juist als goede voorbeelden. Niet alleen omdat zelfbeheer goedkoper is, maar bij deze buurthuizen komt de maatschappelijke waarde en het eigenaarschap van de wijkbewoners beter uit de verf. “De grote welzijnsorganisaties organiseerden in het recente verleden zelf veel aanbod, waardoor de mensen vooral ‘consumenten’ werden van de activiteiten, in plaats van dat er activatie en participatie van bewoners was. Daarom willen wij waar mogelijk naar zelf- en medebeheer, vanuit een financiële maar ook vanuit een inhoudelijke maatschappelijke doelstelling.”
Wel of niet gewaardeerd
Utrecht kiest er bewust voor om die maatschappelijke waarde niet altijd tot in detail te meten en te berekenen. Als mensen vrijwillig iets gaan organiseren wil de stad dat faciliteren omdat dat per definitie maatschappelijke waarde heeft. Daarom wordt een simpele methode gebruikt. Rick de Kogel (senior beleidsadviseur): “In de Inwonersenquête vragen wij de bewoners in een wijk naar de tevredenheid over de welzijns- en sportvoorzieningen. Daarnaast hebben we een klanttevredenheidsonderzoek onder de gebruikers van de buurthuizen en sportvoorzieningen. In combinatie met de bezettingsgraad en de signalen die we krijgen uit de overleggen op de buurtcentra tussen gebruikers, sociaal makelaars en technisch beheerders geeft dat behoorlijk wat inzicht in de maatschappelijke waarde.” Als de wijkbewoners tevreden zijn over het voorzieningenniveau en de voorziening, maar de bezettingsgraad is erg laag dan beschikken we kennelijk over teveel vierkante meters. Als het er allemaal niet meer in past te weinig. Zo merken we vanzelf door de metingen en de gesprekken of we op de goede lijn zitten.”
Vertaling naar tarievenbeleid
Dat inzicht vertaalt zich naar een eenvoudig tarievenbeleid. Bewonersinitiatieven hebben per definitie een maatschappelijke waarde en mogen dus gratis gebruik maken van de buurtcentra, mits de activiteit past binnen het beleid Vernieuwend Welzijn. Zodra er betaalde professionals bij betrokken zijn wordt het 35% of het 100% tarief gehanteerd. Commerciële activiteiten zijn uitgesloten.
Elk burgerinitiatief wordt dus omarmd, of het nu iemand is die met een koor wil repeteren of een groepje vermogende intellectuelen, dat drie keer per week een kaartavond wil organiseren, mits de activiteit open staat voor alle wijkbewoners en ook zo bekend gemaakt wordt. Rick de Kogel: “Wij hebben daarover gesproken met de horeca. Die heeft geen bezwaar, als we maar uit het domein van de bruiloften en partijen blijven. Dus als het in de welzijnssfeer past is het terecht als die activiteiten in het buurthuis plaatsvinden.”
Algemeen en extra nuttig
De Utrechtse oplossing is niet in strijd met de wet Markt en Overheid. In deze wet staat dat gemeenten de reële kosten van activiteiten bij de organisatoren in rekening moeten brengen. Maar doordat het college de welzijns- en sportactiviteiten heeft bestempeld als zijnde van algemeen nut, is die wet niet van toepassing voor de basisaccommodaties.
Politieke afwegingen bij verkoop in Amersfoort
Amersfoort is zich nu aan het oriënteren hoe om te gaan met maatschappelijk rendement. Deze vraag speelt vooral bij verkoop van panden. Net als in Enschede geldt in Amersfoort de opvatting dat vastgoed dient om beleidsdoelen mogelijk te maken. De gemeente stoot panden af die geen maatschappelijk doel meer hebben. Ze gaat dan voor de hoogste opbrengst, veelal woningen. De stad kan het geld en de woningen goed gebruiken. Maar er zijn groepen in de stad die vinden dat de gemeente een lagere prijs zou moeten vragen als voor het pand een maatschappelijke bestemming kan worden gevonden. De verantwoordelijk wethouder wil onderzoeken of het verschil tussen de mogelijke opbrengst en de ‘maatschappelijke verkoopprijs’ dan uit de begroting van de betreffende beleidsafdeling kan worden betaald, want blijkbaar is er dan toch een maatschappelijk doel. Op zich een logische redenering, maar in de uitwerking niet eenvoudig, aldus Jolande Mensink, Teammanager Vastgoedontwikkeling en Beheer, van Amersfoort; “De stad wil ruimte bieden aan creatieve industrie, startups en maatschappelijke initiatieven. Die zitten vaak op locaties waar ook woningbouw kan, maar willen liever niet vertrekken. De stad heeft nog geen goed beleidskader hoe hiermee om te gaan. Amersfoort is nu bezig zo’n kader op te stellen om criteria en indicatoren zo objectief en transparant mogelijk tegen elkaar af te wegen.”Ondertussen wordt geprobeerd de beschikbare vierkante meters in accommodaties zo goed mogelijk te benutten door activiteiten te concentreren. Joke Brouwer: “We zitten heel ruim in de vierkante meters voor buurtinitiatieven en zorg- en hulpverlening als we kijken naar alle ruimte die er is in een wijk, dus niet alleen de accommodaties die er vanouds voor welzijn waren. Dus op dit gebied sturen we bij. Maar het scheiden van wonen en zorg waardoor mensen langer thuis blijven wonen zal wellicht ook om extra ruimte in de buurt vragen. Met name onder mensen die niet vanzelf meedoen in de maatschappij is veel behoefte aan die huiskamer op buurtniveau, waar je een kopje koffie kan drinken en mensen kan ontmoeten.”
Afgewogen keuzes
De benadering in Utrecht lijkt gedeeltelijk op die van Enschede, maar er zijn ook verschillen. De gemeente Enschede houdt zich alleen met vastgoed bezig als de markt niet levert of te duur is en waardoor maatschappelijke doelen gediend worden. Erwin van Proosdij: “Utrecht faciliteert elk burgerinitiatief met vastgoed, maar wij schuiven steeds meer richting het sturen op programma’s, functies en activiteiten. Wij vinden dat vastgoed niet onze kerntaak is. We zullen altijd eerst proberen of er een andere oplossing in de markt te vinden is, voordat we een accommodatie beschikbaar stellen.”
In Enschede wordt een model uitgerold om het maatschappelijk vastgoed efficiënter in te zetten en de vastgoedportefeuille te hervormen. Er is een beleidskader ontwikkeld om de vastgoedbelangen, de vastgoedinformatie én de beleidsargumenten op tafel te krijgen. Met die informatie kunnen er politieke afwegingen worden gemaakt. Dat gebeurt per stadsdeel.
De werkwijze is als volgt. Op basis van de gebiedsagenda worden vraag en aanbod in beeld gebracht. Marktpartijen en maatschappelijke partners worden uitgenodigd om hun aanbod uit te zetten, en alle groeperingen in de maatschappij kunnen hun behoeften kenbaar maken. Die informatie wordt samengebracht en dat geeft per stadsdeel inzicht in wat er al is aan accommodaties. Op basis daarvan wordt besloten om vastgoed af te stoten of om een wijkcentrum te sluiten.
Geen energie in details
Net als in Utrecht wordt er niet veel energie gestoken in het gedetailleerd vaststellen van maatschappelijke waarde. Erwin van Proosdij noemt als voorbeeld een atelierstichting, die in een mooi monumentaal pand zit op een prachtige locatie met ontwikkelopties. “Wij brengen alle mogelijkheden in beeld. Wat wil je ruimtelijk in de stad? Wat betekent het in financieel opzicht? Wat vindt de wijk? Wat wil die atelierstichting? De conclusie kan best zijn dat het monument wordt getransformeerd naar een appartementencomplex. Dat levert de stad veel geld op en voor die ateliervereniging is er wel een ander pand. Het gaat er om dat je op basis van vraag, aanbod en behoefte een afgewogen keuze maakt. Dat doe je in gesprek met partners in de stad door de mogelijkheden en consequenties te laten zien.”
Overeenkomsten en verschillen op een rijtje
Daar waar Utrecht (vanuit historie) primair een faciliterende rol heeft, zit Enschede aan de programmatische kant.Beide geven daarbij steeds meer ruimte aan bewoners en bedrijven (van sturing naar facilitering daar waar vanuit maatschappelijk oogpunt bijsturing gewenst is).De maatschappelijke doelen en het maatschappelijk rendement van het vastgoed worden bepaald op basis van de noden en behoeften in een bepaald gebied en de tevredenheid van gebruikers daarbij. Wat maatschappelijk is en wat niet wordt door het gemeentebestuur (of raad) vastgelegd. Hierdoor krijgt het een legitieme basis. Utrecht gaat hier ruimer mee om dan Enschede.
Vraag die nog open ligt is of het gratis ter beschikking stellen van ruimte aan maatschappelijke activiteiten er niet toe leidt dat alles maatschappelijk wordt genoemd. Aan wie zullen we die vraag eens voorleggen?
Over Bouwstenen
Bouwstenen voor Sociaal is een sectorverbindend platform van en voor bestuurders, managers en professionals in maatschappelijk vastgoed, waaronder gebouwen voor onderwijs, opvang, zorg, cultuur en ontmoeten.
Dit artikel is (deels) afkomstig uit de recent verschenen Bouwstenen-publicatie ‘Maatschappelijk vastgoed van waarde, op zoek naar een breder waardebegrip‘.
Geef een reactie