Steeds meer wethouders zijn enthousiast over Klantgericht Bouwen. Vooral nu de reguliere woningbouw stokt omdat projectontwikkelaars onvoldoende kopers kunnen vinden voor hun mooie plannen.
– OPINIE – Hans Middendorp
Banken eisen namelijk van projectontwikkelaars dat 90 procent van de nieuwe huizen op papier moet zijn verkocht om een beroep te kunnen doen op financiering. Het grote voordeel dat gemeenten zien in het bouwen met particulieren is dat zij de bouwkosten kunnen financieren met een hypotheek en die wordt verstrekt op basis van inkomen zodra de bouwvergunning binnen is. Want daar waar huizen worden gebouwd, wordt ook bouwgrond verkocht. En juist die grondexploitatie is een hele belangrijke financiële pijler voor veel gemeenten.
Haken en ogen
Naar schatting wordt momenteel slechts 10 procent van de totale woningbouwproductie ingevuld via Particulier Opdrachtgeverschap. Want hoewel Klantgericht Bouwen bedrieglijk eenvoudig lijkt, zijn er ook haken en ogen. Hoewel er voldoende belangstelling is bij particulieren, vinden gemeenten het toch vaak lastig om te starten met Particulier Opdrachtgeverschap.
Er zijn ook gemeenten waar de initiatieven tot Klantgericht Bouwen flinke vertraging hebben opgelopen. Waarom? Omdat gewoon grote kavels uitgeven voor kapitaalkrachtige kopers niet voldoende blijkt. Als gemeente zul je je pro-actief moeten opstellen, verschillende kavelgroottes moeten aanbieden en helder moeten communiceren over hoeveel volume er mag worden gebouwd. Worden het woningen tegen elkaar aan, twee-onder-één-kap of juist vrijstaand?
Er moet nieuw beleid worden vastgesteld om de ruimtelijke kwaliteit in te kaderen, “want je wilt geen Belgische toestanden”. Angst voor foeilelijke roze en paarse huizen, met de woonkamer op zolder en de keuken in de kelder. Tegelijkertijd moet er voor de particuliere opdrachtgevers wel wat te kiezen zijn, dus flexibiliteit is noodzakelijk. En hoe ga je om met ontheffingsverzoeken? Het gemeentelijke bestemmingsplan moet waarschijnlijk worden aangepast.
Klantgerichtheid
Klantgericht Bouwen is een complex proces dat heel anders verloopt als de processen waar gemeenten ervaring mee hebben. Gemeenten beseffen niet altijd dat een groep particulieren veel meer haast heeft dan een ontwikkelaar. Slagvaardiger en sneller optreden is dan van belang om potentiële particuliere opdrachtgevers te werven en vast te houden.
Een CPO project moet er in twee en een half jaar kunnen staan. Stedebouwkundige randvoorwaarden moeten vooraf goed geregeld worden. Ook de marketing van Klantgericht Bouwen gaat heel anders dan de afdeling communicatie gewend is. Verder moeten bijvoorbeeld de afdelingen stedenbouw en grondzaken veel klantgerichter omgaan met de individuele wensen van particuliere opdrachtgevers, vanuit het motto “Ja, als het past binnen de doelstellingen” in plaats van “Nee, ons plan is heilig”.
Belangenverstrengeling
De meeste gemeenten eisen dat particuliere opdrachtgevers met een architect in zee gaan. Of dat particulieren, die in collectief verband een huizenrij willen realiseren, een bouwbegeleider in de arm nemen. Maar een architect of een bouwbegeleider behartigt vooral de belangen van de opdrachtgevers – in dit geval de toekomstige bewoners – en heeft daardoor vanzelfsprekend minder oog voor de doelen van de gemeente. Om belangenverstrengeling te voorkomen kan een gemeente daarom beter geen bouwbegeleider inhuren voor de eigen gemeentelijke ondersteuning.
Want wat te denken van bijvoorbeeld een adviseur die ‘s ochtends de gemeente adviseert over de grondprijs en ’s middags als bouwbegeleider komt onderhandelen over diezelfde grondprijs? Waar gebeurt!
Kennis
Als je met bovenstaande rekening houdt is Klantgericht Bouwen geen rocket science. Gemeenten moeten niet zelf het wiel uitvinden, maar gebruik maken van een keur aan kennis en ervaring uit de markt. Let maar op: Klantgericht Bouwen kan dan bedrieglijk eenvoudig zijn.
Klantgericht Bouwen is het proces *gezien vanuit de gemeente*, om nieuwbouw te realiseren die aansluit op de vraag van de toekomstige bewoners. Onder het motto: ‘de gemeente neemt de regie’.
Particulier Opdrachtgeverschap en CPO zijn natuurlijk geen doel op zichzelf, maar een middel voor een gemeente om de regie van het woningbouwproces naar zich toe te trekken. Behalve actief PO en CPO te faciliteren, kan een gemeente nog een stapje verder gaan door zelf als gebiedsontwikkelaar op te treden: zie https://www.gemeente.nu/web/Actueel/Ruimte-Milieu/Bouwen/Bouwen-Artikel/54569/Woningbouw-Regie-in-EdamVolendam.htm
Tot-voor-kort was er een hechte samenwerking tussen gemeenten en projectontwikkelaars, waarbij de grondexploitatie van de gemeente en de marges van de ontwikkelaar werden ‘geoptimaliseerd’, op basis van de aanname dat de ‘prijzen toch wel zouden stijgen’. Door de crisis is dit vliegwiel tot stilstand gekomen, en liggen veel ontwikkelprojecten (vrijwel) stil, waardoor gemeenten hun doelstellingen niet meer kunnen realiseren (dat is nog tot daaraantoe!) maar waardoor er ook grote verliezen moeten worden genomen op de toekomstige waardeontwikkeling van de grondportefeuille (en dat gaat vaak om aanzienlijke bedragen!).
Het is onze ervaring vanuit Balance dat ambtenaren en wethouders in eerste instantie vaak wat huiverig staan tegenover het idee om ‘zelf de regie’ te nemen. Zonder vastgesteld beleid en gedocumenteerde werkprocessen is het erg lastig om een nieuwe koers in te slaan voor een bureaucratische organisatie.
De ‘pointe’ van het artikel is dat wij het als Balance belangrijk vinden dat wij een gemeente onafhankelijk kunnen adviseren. Daarvoor hebben wij ervoor gekozen onze aandacht te richten op het beleidsmatig en ‘hands-on’ ondersteunen van gemeenten & corporaties, maar dat wij de begeleiding van CPO-groepen etc overlaten aan andere bureaus.
Wat goed is om te weten is dat er door het ministerie van BZK en Agentschap NL een Expertteam Eigenbouw is ingesteld om gemeenten ? op verzoek ? te ondersteunen bij het realiseren van beleid en projecten op gebied van eigenbouw. Heeft u als gemeente vragen over (collectief) particulier opdrachtgeverschap, dan kunt u de hulp inroepen van dit Expertteam. Het Expertteam is een pool van gemeente-ambtenaren en deskundigen uit de marktsector, die ervaring hebben met:
? bestuur, beleid en communicatie
? planopzet en gebiedsontwikkeling
? grondverwerving, kaveluitgifte en (kavel)verkoopcontracten
? bouwbegeleiding en plantoetsing
? opzet van CPO-projecten
? financieringsconstructies en betaalbaarheid
? duurzaamheid
Heeft u vragen over bijvoorbeeld kaveluitgifte, collectief en/of duurzaam bouwen, kluspanden in oude wijken of het omzetten van ontwikkelbouwlocaties naar zelfbouwkavels? Neem contact op met het Expertteam Eigenbouw, per e-mail: eigenbouw@agentschapnl.nl of per telefoon (088) 602 53 80.
Voor meer informatie: http://www.agentschapnl.nl/eigenbouw
Dit artikel staat vol met feitelijke onjuistheden. Dat is jammer want het gaat om een onderwerp waarover al veel onduidelijkheid bestaat.
Het uitgeven van bouwgrond aan particulieren leidt op zich op geen enkele manier tot de noodzaak om bestemmingsplannen te wijzigen. ?Er moet nieuw beleid worden vastgesteld om de ruimtelijke kwaliteit in te kaderen?, aldus de auteur. Ook dat is pertinent onjuist. De gemeente dient dergelijk beleid vast te stellen, ongeacht de vraag welke partijen die ruimtelijke kwaliteit gaan realiseren. De auteur lijk hier te suggereren dat, wanneer er niet klantgericht gebouwd wordt, het vanzelf wel goed komt met de ruimtelijke kwaliteit.
De auteur begrijpt het verschil tussen klantgericht bouwen en particulier opdrachtgeverschap niet. Dat is jammer want daardoor zet hij lezers op het verkeerde been. De essentie van particulier opdrachtgeverschap is nu juist dat de burger geen klant is maar opdrachtgever. Het verschil tussen de klant-rol en de opdrachtgeversrol is nu net de meerwaarde van particulier opdrachtgeverschap.
Klant/consumentgericht bouwen is toch heel wat anders dan de vormen van particulier opdrachtgeverschap? Verwarrend om deze termen door elkaar te gebruiken.
Wie bepaalt wat lelijk is. Mooi en lelijk is suggestief, wat ik mooi vind dat vindt een ander lelijk.
En zeggen we niet tegen elkaar als we met de auto naar Frankrijk gaan, zodra we over de grens van Belgi? rijden dat de huizenbouw ons een vakantiegevoel geeft, omdat het anders is dan bij ons.