Er liggen veel te veel plannen voor nieuwbouw op de plank in de krimp-provincies Groningen, Zeeland en Limburg. “Met deze uitbreiding van de woningvoorraad lopen ze het risico te bouwen voor leegstand.”
– VISIE – Hans Middendorp
Zo waarschuwt de Nijmeegse hoogleraar Omgevingsrecht Tonny
Nijmeijer onlangs nog in het dagblad Trouw. In krimpgebieden loopt de natuurlijke
vernieuwing van de woningvoorraad vast. Als gemeente wil je niet voor leegstand
wil bouwen, want voor elke nieuwbouwwoning komt er een slecht oud pand leeg te
staan.
Hoe meer
huizen er worden bijgebouwd, hoe groter de sloop-opgave zal worden. Maar het
aankopen plus slopen van een huis kost ook gewoon geld, en wie gaat dat
betalen? Eén van de oplossingen voor deze patstelling is een 'nieuw-voor-oud' regeling,
waarbij je alleen mag bouwen als je tegelijkertijd ook een woning sloopt. Het
is een idee met de charme van de eenvoud: simpel uit te leggen, behoud van
dynamiek op het dorp en tegelijkertijd voldoen aan de veranderende woonwensen, revitaliseren
van de oude kern en tegelijkertijd op een beheerste manier de relatief slechte
woningen uit de markt nemen.
Kleinschalig
Echter,
de verkoopprijs van het te slopen pand drukt daarmee wel op de stichtingskosten
van het nieuwe huis, dus dat maakt het allemaal niet eenvoudiger. Voorbeeld: kleinschalige,
klantgerichte woningbouwprojecten kunnen een deel van de krimp-pijn verzachten.
Met name voor een starters-CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap) is
het van belang dat er ‘veel huis voor weinig kosten’ wordt gerealiseerd; want
anders kunnen de starters de hypotheek niet rond krijgen.
Het gaat dan om
v.o.n. prijzen rond de 180.000 euro. Het is natuurlijk onmogelijk om op
starters de kosten van aankoop en sloop van een oud pand te verhalen.
Villa's
Ook
worden er nog steeds door particulieren kapitale villa’s gebouwd in particulier
opdrachtgeverschap, tenminste als de grondprijs redelijk wordt gevonden. Denk
dan aan een v.o.n. prijs van € 800.000 of meer. Ook deze groep zal de extra
kosten voor aankoop + sloop als zeer onredelijk ervaren. Voor je het weet als
gemeente ben je de nieuwe bewoners alweer kwijt aan een buurgemeente die die
kosten uit de algemene middelen betaald.
Het ziet er dan ook echt naar uit dat de belastingbetaler gaat betalen
voor het uit de markt nemen van de overtollige woningen.
| Alles over bouwen, of wetten zoals de Wro of de Wabo? Dat is te vinden in de Kennisbank Omgevingsrecht. Meer informatie >> |
|---|
5 reacties
Dit vraagt toch om landelijke actie? Steek hier een stok voor.
Ik kan je stelling op vele manieren uitleggen Cees, maar aangezien ik niet van invullen houd: w??r vind je dat een stok voor gestoken moet worden?
Bouwen voor leegstand. Ik woon in de randstad, zelfs daar staat nieuwbouw leeg. Laten we niet het ‘kantorendrama’ herhalen, toch?
Volgens mij een spookverhaal. Er worden hier twee soorten bezit door elkaar gehaald. Ik ken maar heel weinig particulieren die in staat zijn om een woning leeg achter te laten als ze een nieuwe woning betrekken. De particuliere markt reguleert zichzelf die zin. Zodra mensen hun huizen niet meer kunnen verkopen zal er ook geen vraag zijn naar nieuwbouw en zal er echt niet gebouwd worden. De leegstand zal wel gevolgen hebben voor de huurvoorraad. Maar dat is juist een kans. Het gaat dan vaak om de het slechtste deel van de huurvoorraad. Woningen met een lage boekwaarde die door sloop de kwaliteit in de buurt of wijk kunnen versterken…door verdunning en vergroening blijven gebieden aantrekkelijk waardoor mensen minder snel geneigd zijn te vertrekken uit het krimpgebied. Daarmee wordt ook de waarde van het omliggende vastgoed weer versterkt….door sloop wordt dan vastgoedwaarde gecre?erd.
Een teveel aan plannen is iets anders dan een teveel aan woningen. Hoewel in Delfzijn inderdaad al gesloopt wordt, betekent dit niet dat je nergens meer kan bouwen.
Je kan rustig bouwen, maar het risico is dan dat het niet gekocht wordt. Want ook de vrijkomende woning komt op de markt. En aangezien er pas gebouwd wordt wanneer 70 of 80% van de nieuwe woningen in een plan zijn verkocht, reguleert de woningmarkt zichzelf eerst wel even.
Dan heb je wel plannen, maar worden die plannen niet gebouwd. Probleem is denk ik dat dit mechanisme pas na een tijdje in werking treedt, dus een beetje leegstand zal vast voorkomen. Maar niet dramatisch.
En dat is wat hier juist wel wordt gesuggereerd. Beetje voorbarig, lijkt mij.