Zuid-Holland kampt met een acute woningopgave: tot 2030 zijn er 200.000 tot 230.000 nieuwe woningen nodig, terwijl beschikbare bouwgrond schaars is. Optoppen biedt een veelbelovend alternatief. Uit onderzoek van Berenschot blijkt dat het financieel haalbaar is.
Onderzoeksbureau Berenschot bracht in opdracht van de Provincie Zuid-Holland de financiële haalbaarheid van optoppen in kaart. Een gemiddelde optopwoning van circa 60 m² kost naar schatting €275.000, inclusief bouwkosten, stichtingskosten en BTW. Dat ligt iets boven de €238.000 voor een vergelijkbare reguliere nieuwbouwwoning. Het verschil is deels te verklaren door specifieke kosten zoals de aansluiting op het bestaande gebouw, tijdelijke huisvesting van bewoners en ontwerpkosten die bij kleine projecten zwaarder drukken per woning. Optoppen brengt echter geen extra grondkosten met zich mee, omdat de bestaande grond wordt hergebruikt.
Businesscase op marktwaarde: positief
Wie de businesscase doorrekent op basis van marktwaarde, ziet een positief resultaat. Huurinkomsten over 15 jaar (gemiddeld €17 per m²) plus de eindwaarde na verkoop leveren samen €295.000 op per woning, tegenover een investering van €275.000. Dat geeft een positief saldo van zo’n €20.000. Quickscans op 11 locaties in de provincie bevestigen dit beeld: bij éénlaags optoppen heeft zes van de zeven onderzochte locaties een positieve businesscase, bij twee of meer lagen zelfs alle acht.
Beleidswaarde: gemengd resultaat
De situatie verandert wanneer corporaties rekenen met beleidswaarde. Dat is de waarde gebaseerd op sociale huurprijzen en huurplafonds. Uitgaande van de huursubsidiegrens is de businesscase dan nog net haalbaar, met een positief saldo van ongeveer €21.000. Maar de quickscans laten bij de meerderheid van de locaties een onrendabele top zien: gemiddeld €28.000 bij éénlaags en €39.000 bij meerlaags optoppen. Dat klinkt negatief, maar de onderzoekers benadrukken dat reguliere sociale nieuwbouw op beleidswaarde eveneens zelden financieel rond komt.
Landelijk beeld: optoppen komt nog niet van de grond
Dat de businesscase in theorie positief uitkomt, betekent nog niet dat optoppen in de praktijk vlot verloopt. Uit onderzoek naar het optoppen en splitsen van woningen blijkt dat het aantal woningen dat via optoppen, splitsen en transformeren wordt gerealiseerd landelijk al vier jaar op rij daalt: van 17.500 in 2021 naar slechts 10.700 in 2024. Optoppingen zijn goed voor ongeveer een kwart van die toevoegingen. Het verdienmodel staat onder druk doordat loon- en bouwmaterialenkosten met circa 25 procent stegen, de overdrachtsbelasting voor beleggers meerdere keren omhoog ging en huurregulering de opbrengsten begrenst. Opeenvolgende kabinetten probeerden optoppen te stimuleren met landelijke aanpakken en subsidies, maar met beperkt succes. Het huidige kabinet Jetten overweegt de overdrachtsbelasting verder te verlagen en regels te versoepelen, maar concrete plannen ontbreken vooralsnog.
Maatschappelijke meerwaarde telt ook mee
Naast de directe financiële opbrengsten brengt optoppen bredere voordelen met zich mee. Bestaande voorzieningen zoals scholen, openbaar vervoer en medische infrastructuur worden beter benut. En de combinatie met renovatie vermindert energiegebruik en CO₂-uitstoot. Bovendien voorkomt optoppen dat de provincie kostbare natuur- en recreatieruimte moet gebruiken voor nieuwe woningbouw.
Geef een reactie