Woningcorporaties zien hun jaarlijkse lasten met ingang van 2023 fors dalen door de voorgenomen afschaffing van de verhuurderheffing. Dat zorg voor extra investeringsruimte, oftewel kansen voor nieuwbouw en verduurzaming van sociale huurhuizen.
De wet om de verhuurderheffing af te schaffen is afgelopen vrijdag door minister De Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening naar de Tweede Kamer gestuurd. De heffing is een belasting op sociale huurwoningen. Sinds 2013 dragen alle verhuurders die meer dan 50 sociale huurwoningen bezitten, deze belasting af over de waarde van hun woningbezit.
Vanaf de invoering is de verhuurderheffing al omstreden. De VNG, Aedes en andere belangenbehartigers lobbyen onophoudelijk voor afschaffing en zijn verheugd dat die nu aanstaande is. De afgelopen jaren is de verhuurderheffing daarbij sterk toegenomen als gevolg van de stijgende huizenprijzen. Omdat de huurinkomsten van woningcorporaties niet of nauwelijks zijn gekoppeld aan dat marktprijspeil, werd de verhuurderheffing een steeds zwaardere last.
Extra investeringsruimte
Afschaffing per 1 januari 2023 betekent dat de lasten voor woningcorporaties structureel circa 1,7 miljard euro lager uitvallen. Dit zorgt voor extra ruimte om te investeren. De totale investeringsopgave van bijna 120 miljard euro tot en met 2030 kan nu worden gerealiseerd, zo verwacht De Jonge.
Hierover zijn nationale prestatieafspraken gemaakt. Zo moet de bouw van sociale huurwoningen verdubbelen, een kostenpost van 62 miljard euro. Ook zijn er afspraken over verduurzaming van meer dan 675.000 woningen, wat 46 miljard euro kost. Verder gaan er miljarden naar huurmatiging en – verlaging voor de laagste inkomens.
De Jonge: ‘We staan voor grote uitdagingen die we alleen met elkaar kunnen aanpakken. Door het afschaffen van de verhuurderheffing krijgen woningcorporaties meer investeringsruimte om te kunnen doen waarvoor ze zijn opgericht: meer nieuwe betaalbare woningen bouwen, versnelde verduurzaming van de woningvoorraad en zorgen voor lagere woonlasten.’
Verdubbeling bouwproductie
Het bouwtempo van corporaties moet volgens de minister van gemiddeld 15.000 naar bijna 30.000 woningen per jaar. Doel voor de komende jaren is 250.000 nieuwe sociale huurwoningen, naast 50.000 middenhuurwoningen met een huurprijs tussen de 850 en 1000 euro per maand. Als de gestegen bouwkosten, stikstofproblematiek en het gebrek aan personeel tenminste geen roet in het eten gooien.
Provincies en gemeenten komen vóór het einde van het jaar samen met corporaties en huurders met ‘regionale woondeals’, aldus De Jonge. Zo wordt per gemeente duidelijk hoeveel huurwoningen corporaties bouwen tot en met 2030. Gemeenten zullen volgens de minister eind dit jaar duidelijk maken waar deze woningen komen. ‘Per gemeente streven we naar minstens 30 procent sociale huur.’
Huur gekoppeld aan lonen
Corporaties gaan daarnaast drie jaar lang de huren ‘matigen’. Dit wil zeggen dat de koppeling met de inflatie wordt losgelaten. In plaats daarvan volgen de huren de loonontwikkeling. Huurders met een inkomen op of onder 120 procent van het sociaal minimum, krijgen een eenmalige huurverlaging tot 550 euro.
Dat laatste gebeurt op basis van het prijspeil van 2020 en gaat in 2023 in. Naar verwachting komen ruim een half miljoen huishoudens in aanmerking.
Verder verduurzamen
Sociale huurders krijgen als het goed is óók lagere lasten door verduurzaming. Corporaties hebben afgesproken om al hun woningen met een E-label of slechter tot en met 2028 versneld te verduurzamen. Dit is in overeenstemming met de ambitie om 450.000 bestaande corporatiewoningen aardgasvrij te maken. Huurders krijgen na deze verduurzaming geen huurverhoging voor de kiezen.
VNG grotendeels tevreden
De VNG is overwegend tevreden met de afspraken. ‘We hebben ons lange tijd ingezet om de verhuurderheffing af te schaffen zodat corporaties meer financiële middelen hebben om woningen te bouwen,’ aldus de VNG eerder. Wel maakt de koepel zich zorgen over het nettoresultaat, omdat er tegelijkertijd veel sociale huurwoningen worden gesloopt.
Het is goed dat de heffing verdwijnt, alleen zal er op de langere termijn ook iets moeten worden gedaan aan de belastingheffing rondom de VPB. Dankzij de invoering van de ATAD zullen de lasten voor de corporaties flink stijgen. Verder geldt dat als de huurinkomsten gematigd stijgen, maar dat niet in verhouding staat tot het onderhoud en nieuwbouw, dat het nettoresultaat veel lager zal gaan uitvallen. Verder geldt dat in zijn algemeenheid dat als je nieuwbouwwoningen wil realiseren ook het nodige huidige bezit gesloopt wordt. Dit vanwege het feit dat de woningen “op” zijn, niet te verduurzamen zijn en alleen inbreiding mogelijk is (meer woningen op dezelfde m2) wanwege het ontbreken van “nieuwe” grond. Ook heeft het te maken met het verbeteren van de ratio’s die vanuit het AW/WSW worden gemonitord. Het komt erop neer dat er eerst gesloopt moet worden alvorens er nieuwe woningen kunnen worden gebouwd.