Gemeenten blijven een jaar na het Didam-arrest worstelen met het verbod op de onderhandse verkoop van vastgoed. Een kersverse handreiking van minister De Jonge biedt weinig openingen.
Eind vorig jaar bepaalde de Hoge Raad in het geruchtmakende Didam-arrest dat gemeenten onroerend goed en grond niet langer een-op-een mogen verkopen. Andere gegadigden moeten een kans krijgen om mee te dingen.
De zaak ging over een geschil tussen een vastgoedbedrijf en de gemeente Montferland, die het voormalige gemeentehuis in Didam onderhands aan een projectontwikkelaar had verkocht. Na een lange rechtsgang oordeelde de Hoge Raad dat Montferland het gebouw pas had mogen verkopen na een openbare selectieprocedure. Op grond van het gelijkheidsbeginsel moeten overheden alle marktpartijen gelijke kansen bieden.
Scherp onderbouwen
Alleen bij uitzondering mag er een-op-een worden verkocht. Bijvoorbeeld als blijkt dat er maar één serieuze kandidaat is. De selectie van deze koper moet op objectieve, toetsbare en onafhankelijke criteria zijn gebaseerd. Gemeenten moeten zo’n keuze dus heel scherp onderbouwen.
Voor gemeenten was meteen duidelijk dat het een verstrekkende uitspraak betrof. Lokale overheden moeten zich sindsdien bij elke grondtransactie afvragen of ze in het licht van ‘Didam’ op de juiste manier handelen. Dit geldt niet alleen voor nieuwe en lopende transacties. Uit jurisprudentie in april komt hier nog bij dat ook gronddeals van vóór het Didam-arrest in dit licht kunnen worden beoordeeld.
Voorheen gold een-op-eenselectie van marktpartijen echter als een goede, simpele en snelle weg voor gemeenten om tot gebiedsontwikkeling te komen. Grondverkoop is sinds het arrest lastiger en complexer: het doorlopen van een selectieprocedure kost tijd en geld.
Gemeenten die geen rekening met het arrest houden, lopen het risico dat rechters een gronddeal terugfluiten en kunnen met schadeclaims te maken krijgen.
Handreiking Didam-arrest
Vorige week verscheen een handreiking van het ministerie van BZK, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en projectontwikkelaarsclub NEPROM. In het 24 pagina’s tellende document staan praktische stappenplannen voor zowel de selectieprocedure als een-op-eengunningen.
Gemeenten doen er vooral verstandig aan uitgebreid over de voorgenomen grondverkoop en de selectieprocedure met daarbij geldende criteria te publiceren. Transparantie over gronddeals is de manier bij uitstek om problemen achteraf te voorkomen.
Ook moeten gemeenten gegadigden die buiten de boot vallen, voldoende tijd bieden een beroepsprocedure tegen de keuze van de gemeente aan te spannen. Tot de uitslag hiervan bekend is, moet de verkoop wachten.
Minister De Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft z’n hoop op de handreiking gevestigd, omdat het arrest nu een obstakel is voor woningbouwprojecten, waar de minister er juist méér van wil zien.
Stand van de jurisprudentie
Maar volgens juristen valt er geen doorbraak te verwachten van de handreiking. Het stuk noemt hooguit de laatste stand van de jurisprudentie. De adviezen zijn dermate algemeen geformuleerd dat ze de praktijk weinig houvast bieden. Gezien de stroom aan rechtszaken met een beroep op het Didam-arrest kan de handreiking vermoedelijk snel bij het oud papier.
Zo’n dertig gevoerde rechtszaken inmiddels, gaan vrijwel allemaal over gemeenten die de uitzondering opzoeken en afzien van openbare selectie.
Bij drie van dit soort zaken is een gemeente recent door de rechter in het gelijk gesteld. De redenen lopen uiteen. Zo werd een uitzondering toegelaten voor sociale woningbouw, waardoor een corporatie als enige serieuze gegadigde overbleef. In een andere zaak had een partij op basis van afspraken uit het verleden al grote investeringen gedaan.
Dat het ook anders kan aflopen, bleek eind oktober nog. Toen haalde gemeentelijk samenwerkingsverband GRNR bakzeil bij de rechtbank Rotterdam. GRNR is een gemeenschappelijke regeling op initiatief van Barendrecht, Ridderkerk en Rotterdam om bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard, in de oksel van de snelweg A15 bij Ridderkerk, te ontwikkelen.
GRNR had de zinnen gezet op een-op-eenverkoop aan een consortium met plannen voor een ‘mobility hub’. Er moesten snellaad- en waterstoftankstations voor duurzame agro-foodlogistiek verrijzen. Met een waslijst aan specifieke criteria werden andere kandidaten vervolgens buiten de deur gehouden. Bijvoorbeeld Shell, dat voor dezelfde plek een truckparking met tankstation had bedacht.
Volgens de rechter kreeg de oliemaatschappij geen eerlijke kans. Ten onrechte.
Transacties stilgelegd
Het arrest blijft zo impact hebben op de gebiedsontwikkeling, zekerheid is nog ver weg. Een aantal gemeenten heeft zelfs lopende grondtransacties stilgelegd. Zo beëindigde Zevenaar de uitgifteprocedure voor een groot aantal bouwkavels, omdat de gemeente vreesde dat deze de toets van het Didam-arrest niet zouden doorstaan. Tot frustratie van een tiental partijen dat zich al voor de kavels had gemeld.
Juristen waarschuwen ook dat projectontwikkelaars niet meer zelf met ontwikkelinitiatieven zullen komen, nu de mogelijkheid bestaat dat de concurrent plannen frustreert met rechtszaken, of kans krijgt perceelprijzen op te drijven.
De VNG heeft online een uitgebreid dossier aangelegd, dat regelmatig wordt geactualiseerd. De koepel stelt dat er ook positieve kanten zijn. Zo levert een biedingsprocedure meer potentiële kopers op, wat de kans op ontwikkeling van een locatie juist zou vergroten. Ook kunnen gemeenten zo een hoger rendement op hun grondverkopen verwachten.
Geef een reactie