Het wordt als een van de oplossingen gezien voor het huidige woningtekort, maar het optoppen en splitsen van woningen krijgt maar geen vaart. Uit een analyse van ING Research op basis van CBS-cijfers, blijkt dat het aantal woningen dat op deze manier wordt gerealiseerd in 2024 opnieuw is gedaald.
Bij de laatste Tweede Kamer verkiezingen werd het door verschillende politieke partijen opgeworpen als een van de oplossingen voor het woningtekort in Nederland. Door gebouwen te voorzien van een extra woonlaag, winkels en kantoren te verbouwen tot appartementen en woningen te splitsen, kan de woningvoorraad groeien.
Politieke inzet
Het Kabinet Jetten gaat vooralsnog uit van 15.000 extra woningen per jaar door splitsen, optoppen en herontwikkeling. Ook de laatste twee kabinetten maakten zich daar sterk voor. ‘Door slim om te gaan met de gebouwen die er al staan, kunnen we meer betaalbare woningen toevoegen in steden en dorpen, met name in naoorlogse wijken en buurten’, schreef minister voor Hugo de Jonge bij de lancering van de Landelijke aanpak optoppen woningen in 2024. ‘Dit is hard nodig in de strijd tegen het woningtekort.’ Zijn opvolger minister Mona Keijzer probeerde het in 2025 met een extra ‘optopsubsidie’. Zij besloot hiertoe omdat ‘ondanks het grote potentieel, dit optoppen in de praktijk nog (te) weinig gebeurt’.
Vierde daling op rij
Ondanks deze inspanningen is het aantal nieuwe woningen dat ontstaat uit transformaties, optoppingen en splitsingen in 2024 verder gedaald. In 2021 werden er nog zo’n 17.500 nieuwe woningen via deze manieren gerealiseerd, in 2024 waren dat er slechts 10.700. Van deze woningtoevoegingen kwam vanaf 2020 zo’n 60 procent uit herontwikkeling van ander vastgoed zoals kantoren en winkels. Woningsplitsing droeg netto ongeveer 15 procent bij en optoppingen de resterende 25 procent.
Nieuwe woningen uit verbouwingen vormen met ongeveer 15% een belangrijk deel van het totale jaarlijkse aantal nieuwe woningen, aldus ING research op basis van de CBS-cijfers. Ze bieden een aantal economische voordelen ten opzichte van nieuwbouw, omdat ze doorgaans sneller en duurzamer te bouwen zijn dan nieuwbouw. De vraag is waarom het optoppen, splitsen en herontwikkelen dan niet van de grond komt.
Minder aantrekkelijk
ING berekende dat het steeds minder aantrekkelijk wordt om nieuwe woningen uit verbouwingen te realiseren. De nieuwe woningen die zo op de markt komen worden voor bijna 70 procent gerealiseerd door investeerders in de private huursector. Voor kleinere particuliere of bedrijfsmatige investeerders is het verdienmodel bij verbouwingen sterk afhankelijk van voldoende toekomstige huur- of verkoopopbrengsten. Dit terwijl zij eerst de kosten voor de verbouwing op moeten hoesten en de risico’s voor bijvoorbeeld leegstand in moeten calculeren. Daarnaast geldt voor transformaties dat het steeds moeilijker wordt om nieuwe woningen te realiseren uit ander vastgoed omdat de meest geschikte objecten op de aantrekkelijkste locaties al zijn getransformeerd, zo blijkt uit een analyse van het EIB.
Verdienmodel onder druk
Het verdienmodel van beleggers is onder druk komen te staan doordat de huuropbrengsten deels zijn gereguleerd en de kosten gestegen. Zo drukt de door Hugo de Jonge ingevoerde middenhuur regulering sinds midden 2024 (een deel van) de potentiële huuropbrengsten. Ook zijn van 2021 tot 2025 zowel de loonkosten als de bouwmateriaalkosten voor verbouwingen met zo’n 25 procent gestegen. Daarnaast
maakten verhogingen van de overdrachtsbelasting (van 6 naar 8 naar 10,4 procent in 2023) het voor beleggers minder aantrekkelijk om panden te verbouwen. In 2025 is deze weer verlaagd naar 8 procent.
Nieuwe poging
Om deze daling van het aantal woningen uit verbouwingen een halt toe te roepen, heeft het Kabinet Jetten aangekondigd om transformaties, optoppingen en splitsingen verder te stimuleren. Concrete plannen zijn nog niet bekend, maar het kabinet zou in ieder geval overwegen om per 1 januari 2027de overdrachtsbelasting te verlagen van 8 naar 7 procent. Verder zou het zich willen richten op het wegnemen van belemmerende regels en het verbeteren van de financiële haalbaarheid, onder meer door minder regels en soepelere procedures.
De overstap naar het belasten van werkelijk in plaats van fictief rendement per 2028 betekent een steuntje in de rug. Die overstap kan de belastingdruk én het financiële risico van transformaties en splitsingen verlagen, omdat investeerders pas belasting betalen wanneer ze daadwerkelijk rendement realiseren in plaats van al tijdens de woningrealisatie.
Vergunning voor woningsplitsing afschaffen
Voor gemeenten ligt er ook een taak. Uit onderzoek blijkt dat gemeentelijke regels, zoals parkeernormen en vergunningsprocedures transformaties, optoppingen en splitsingen regelmatig vertragen of zelfs kunnen blokkeren. Door deze regels te schrappen zou de toevoeging van nieuwe woningen aan de markt sneller moeten gaan.
In een recent Kamerdebat gaf minister van VRO, Boekholt-O’Sullivan, aan dat zij wil onderzoeken of woningsplitsen vergunningsvrij kan worden, op plekken waar dat passend is. Volgens een analyse van Radar heeft ongeveer de helft van de gemeenten momenteel geen splitsingsbeleid, waardoor aanvragen trager verlopen en vaak worden afgewezen. Het vergunningsvrij maken van splitsen zou hierbij kunnen helpen.
Of alle voorgenomen plannen van het kabinet voldoende zullen zijn om de 15.000 extra woningen te realiseren, zal nog wel moeten blijken, zeker gezien het track record van vorige kabinetten op dit vlak.
Geef een reactie