Opinie Gemeenten en corporaties moeten handen ineen slaan

De nieuwe regels voor staatssteun aan woningcorporaties zijn per 1 januari van dit jaar van kracht geworden. Wat betekent dit voor het gemeentelijke woonbeleid?

– OPINIE – Fokke de Jong

Hoewel velen denken dat deze regels de doodssteek betekenen voor het Nederlandse model van volkshuisvesting met leefbare buurten, is er geen reden tot somberheid. De nieuwe regels bieden ook kansen.

Middeninkomens in de knel?
Per 1 januari 2011 zijn de nieuwe Europese staatssteunregels van kracht. Woningcorporaties moeten voortaan 90% van hun huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een brutojaarinkomen van minder dan € 33.641,–. Dat gedeelte van hun woningbezit wordt als Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) beschouwd en de financiering daarvan valt onder de borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Ook voor andere, projectgerichte steun is de DAEB grens van belang. Woningen met een huur van meer dan € 652,52 per maand vallen hierbuiten.

Veel gemeenten en woningcorporaties maken zich zorgen over de gevolgen van deze nieuwe regels. Is er wel voldoende aanbod voor huishoudens met een middeninkomen? Volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan een met een jaarinkomen van ruim € 33.000,- een maximale hypotheek worden verkregen van € 158.000,-, wat zich verhoudt tot een maximale netto koopprijs van € 144.000,-.

In de meeste plaatsen kan je hiervoor maar weinig kopen. En huren dan? Woningcorporaties hebben in beperkte mate huurwoningen boven de liberalisatiegrens in hun portefeuille. Ook particuliere en institutionele verhuurders hebben niet veel aanbod. Het is voor hen in dit segment moeilijk concurreren met de prijs/kwaliteit verhouding van sociale huurwoningen.

Middengroepen mogelijk in de knel dus. Het is begrijpelijk dat gemeenten en woningcorporaties zich voor hen verantwoordelijk voelen.

Lagere inkomens beter onder dak
Laten we eens breder kijken naar de mogelijke effecten. Zijn er ook groepen woningzoekenden voor wie de nieuwe Europese regels kansen bieden? Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor mensen die niet op eigen kracht een fatsoenlijke woning kunnen vinden. Dat zijn er nog velen. In veel regio’s zijn er nog wachtlijsten en kunnen starters moeilijk terecht op de woningmarkt. En denk ook eens aan bijzondere doelgroepen zoals statushouders en arbeidsmigranten.

Inzicht krijgen
Als iedereen met een inkomen van minder dan € 33.614,- fatsoenlijk gehuisvest is, kan het nog steeds voorkomen dat er een overschot gaat ontstaan aan goedkope huurwoningen. Zeker in krimpgebieden is dit niet denkbeeldig. Natuurlijk moeten gemeenten en woningcorporaties inschatten wat toekomstige ontwikkelingen kunnen zijn, en hier vakkundig op inspelen.

Daarvoor is als eerste inzicht nodig in de lokale woningmarkt. Wat is de inkomensverdeling van huishoudens? Hoe verhoudt deze zich tot de voorraad sociale huurwoningen, de commerciële huurwoningen (niet-DAEB) en het prijsniveau in de koopmarkt? Stijgen dan bijvoorbeeld de kansen voor lagere inkomensgroepen om een sociale huurwoning te bemachtigen? En is er voldoende aanbod voor de middengroepen nu ze geen sociale huurwoning meer kunnen huren?

Strategie ontwikkelen
Dit inzicht is de basis voor een gezamenlijke diagnose van gemeente en corporaties. Dan kunnen verdere stappen en afspraken worden gemaakt. Gemeenten moeten beseffen dat dit veel consequenties heeft voor de bedrijfsvoering van woningcorporaties, maar ook dat er veel mogelijk is. Als goedkope woningen inderdaad ‘over’ blijken te zijn, kunnen woningcorporaties middengroepen bedienen met een op hen afgestemd verkoopprogramma, waarbij met bijvoorbeeld een Koopgarant-regeling de prijs gereduceerd kan worden. Relatief snel op de nieuwe vraag reageren kan ook door huurwoningen, al dan niet met een kwaliteitsverbetering, boven de ‘DAEB-grens’ te brengen.

Het is verstandig om daarbij rekening te houden met de invloed van de huishoudensgrootte op de bestedingsmogelijkheden. Berekeningen van het Nederlands Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) laten zien dat een éénpersoonshuishouden een aanzienlijk hoger deel van het inkomen aan wonen kan besteden dan een huishouden van drie of meer personen.

Al met al geen reden om bij de pakken neer te zitten. Degenen met de laagste inkomens krijgen meer ademruimte. Voor de middeninkomens zijn oplossingen mogelijk, en die komen sneller in zicht als gemeenten en woningcorporaties de handen ineen slaan.