Er zijn al vergevorderde plannen voor revolverende fondsen, die de smeerolie moeten zijn voor de woningmarkt. Juist gemeenten kunnen hier een rol in spelen.
– OPINIE – Paul Kengen
Het effect van het nieuwe regeerakkoord op de woningcorporatie- en bouwsector is afgelopen weken flink in het nieuws geweest. Kort gezegd leidt het regeerakkoord ertoe dat corporaties weinig tot geen geld overhouden voor nieuwbouw, noch verbetering van bestaande woningen. De directe financiële gevolgen voor corporaties en de bouwsector komen uit en te na aan bod. De maatschappelijke gevolgen van het stilvallen van woningverbetering zijn in de berichtgeving volledig onderbelicht en worden onderschat.
Woningcorporaties beheren ongeveer 2,3 miljoen huurwoningen. Een groot deel van deze woningen is nodig toe aan een grondige renovatie. De afgelopen jaren is vanuit het oogpunt van CO2-reductie en beperking van energielasten een eerste start gemaakt met het renoveren van sociale woningen. Dit soort renovaties is niet van de ene op de andere dag uitgevoerd. Ze zijn onderdeel van lange termijn doelstellingen en er gaan jaren van voorbereiding, overleg en planning aan vooraf.
Middelen
Nu corporaties de middelen voor woningverbetering worden ontnomen, blijven veel huurders zitten met tochtige, vochtige en oncomfortabele woningen. Huurders zijn niet alleen huurder maar ook werknemer, scholier, ondernemer of student. Een gemiddeld persoon verblijft 60 procent van de dag binnenshuis. Het is wetenschappelijk aangetoond dat de kwaliteit van het binnenklimaat van een gebouw een substantiële invloed heeft op het functioneren van het menselijk lichaam. Daarmee ligt er een directe relatie tussen binnenklimaat en ziekteverzuim, leer- en werkprestaties.
De totale maatschappelijke effecten van de vertraging van de verbetering van het binnenklimaat van huurwoningen zijn aanzienlijk. Een terugval van enkele tienden van procenten in ziekteverzuim alleen al kosten de maatschappij vele miljoenen aan gederfde inkomsten. Daarnaast zijn er nog de kosten van het additionele beroep op het zorgstelsel.
De oplossing voor bovenstaande problematiek zit mijns inziens opgesloten in samenwerking. Slimme samenwerking tussen marktaanbieders, de corporatiesector en gemeenten. Gezamenlijk kunnen zij met gedeelde financieringsmodellen zorgen voor het vrijmaken van investeringen voor de verbetering van de woningvoorraad. Gemeenten krijgen in het regeerakkoord een sturende rol richting woningcorporaties en hebben belang bij het vlottrekken van investeringen in woningverbetering in relatie tot de gezondheid van burgers en het stimuleren van de lokale economie.
Waarborg
Binnen deze samenwerking financiert de corporatie, onder het Waarborg Sociale Woningbouw (WSW) de renovatie of nieuwbouw tot een basisniveau. Vervolgens investeren marktaanbieders een extra bedrag in de woning zodat er een comfortabele, energieneutrale en gezonde woning ontstaat. De huurder betaalt vervolgens naast de huur een prestatievergoeding gelijk aan de gerealiseerde energiebesparing. De corporatie betaalt tevens een prestatievergoeding voor het langjarige en volledige beheer en onderhoud van de woning. Resultaat is dat het grootste deel van de investering in de renovatie of nieuwbouw geborgd gefinancierd kan worden en dat de extra investeringen in comfort, gezondheid en energiebesparing worden terugverdiend via een huurders- en woningcorporatiebijdrage.
Juist gemeenten kunnen vanuit hun rol de aanjager zijn van dit proces. In een aantal gemeenten en provincies zoals Amsterdam, Rotterdam en Utrecht zijn al vergevorderde plannen voor revolverende fondsen die op basis van garantiestelling de smeerolie kunnen zijn bij dit soort processen. Het revolverende karakter staat borg voor een beperkt risico in combinatie met lang termijn stimulering zonder directe subsidies.
De huurder profiteert van een betaalbare, gezonde en comfortabele woning. De corporatiesector realiseert haar maatschappelijke doelstellingen en voor marktpartijen ontstaat er bouwvolume en langjarige cashflows uit onderhoud en beheer. De maatschappelijke voordelen zijn een lager ziekteverzuim, hogere arbeidsproductiviteit, betere leer- en studieprestaties, minder aanspraak op gezondheidszorg en natuurlijk CO2-besparing.
Oplossingen
De crisis dwingt ons om anders te denken, logischer dan dat we ooit gedaan hebben. Met het leggen van nieuwe verbindingen tussen verschillende partijen en sectoren en gebruik te maken van de gezamenlijke expertise ontstaan er slimme, houdbare oplossingen voor de lange termijn.
______________________________________________________________________________________________________
Paul Kengen is strateeg duurzaam vastgoed en energie en partner van Local.
Geef een antwoord