Extra ruimte voor huurverhoging na duurzame investering

De uitzondering in de Woningwet voor huurverhogingen met het oog op duurzaamheid wordt verruimd. Dit gaat gepaard met een uitbreiding van de lokale beleidsvrijheid die de corporatiesector en huurders al overeenkwamen in het sociale huurakkoord.

Een en ander blijkt uit een conceptwetsvoorstel dat minister Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft gepubliceerd. Huurverhogingen voor renovatie, waaronder duurzaamheid, mogen straks altijd buiten de berekeningen voor het huurplafond worden gehouden. Nu mag slechts een jaar worden teruggekeken voor die uitzondering. Een corporatie kan dus maar op één moment, direct erna, ‘ongestraft’ de huren verhogen na investeringen.

Afspraak: reële besparing

Door het schrappen van die regel krijgen corporaties ‘meer ruimte om te bepalen hoe zij deze investeringsopgave willen bekostigen’, aldus de minister. De sector en huurders kwamen evenwel overeen dat de huurder niet de klos mag zijn van de energietransitie. Onder de streep zouden huurders juist goedkoper uit moeten zijn. Zo is afgesproken ‘dat bij verduurzamende renovaties de gemiddelde reële besparing op de energierekening hoger is dan de stijging in huur of servicekosten bij renovatie’.

De minister wil meer ruimte bieden voor lokaal beleid, waar de partijen al afspraken over maakten. Als basisregel geldt dat de ‘huursom’ oftewel de gemiddelde huur van een corporatiewoning niet meer mag stijgen dan de inflatie. Gemeenten, corporaties en huurders kunnen in ‘prestatieafspraken’ daar een procent bovenop doen. ‘De mogelijkheid om lokaal af te wijken van de maximale huursomstijging is verdedigbaar om lokaal rekening te houden met de investeringsopgave,’ onderschrijft de minister.

‘Gematigde ontwikkeling’

Dit plafond geldt voor de gehele woningvoorraad. De bovengrens per individuele woning handhaaft de minister op de inflatie plus 2,5 procent. Hiermee gaat ze minder ver dan het huurakkoord, waarin partijen uitschieters tot 4,5 procent wilden toestaan voor ‘een betere verhouding tussen huurprijs en kwaliteit’. De minister beoogt een ‘gematigde ontwikkeling van de gemiddelde huurprijs voor zittende huurders’. Het wetsvoorstel moet ingaan op 1 januari 2020. De minister heeft nog meer maatregelen voor de woningmarkt in voorbereiding, waarover vooralsnog weinig enthousiasme lijkt te bestaan.

De dubbele doelstelling van betaalbare woningen en investeringen in onder meer duurzaamheid is een lastige combinatie, benadrukten partijen nog bij het aanbieden van het huurakkoord. ‘Niet alleen de betaalbaarheid van huurders is de afgelopen periode verslechterd, ook de financiële mogelijkheden van corporaties zijn verre van rooskleurig. Beiden bieden weinig ruimte om de ambitieuze en ook noodzakelijke investeringen in de verschillende maatschappelijke opgaven goed,’ schreven zij aan de minister.